【大纪元5月12日讯】美东南Foreclosure市场态势综述——在愈陷深谷中偶现希望之光
第一季度法拍房数据，“倒影效应”明显
根据RealtyTrac公司披露的数据分析，美东南第一季度Foreclosure（法拍房）一共175,631栋，占整个北美市场第一季度803,489栋法拍房总量的22%；其中三月份美东南法拍房总量达到7万余栋，占到北美三月份法拍房的21%。我们看到，美东南七个州中，出现三个级别：佛罗里达州119,220栋的法拍房数量以占到美东南总量的68%的绝对多数量，乔治亚州28,608栋居中占16%，其他5州都是6%之下。
这三个级别的存在再现了房地产兴衰周期的“倒影效应”，即越是房地产繁荣期市场投资活跃、价格高企地区各个方面的数据形成市场的高峰，而在市场衰败期相应各个方面的数据就越差，如同高峰的倒影；另外一方面，在房地产繁荣期投资不够活跃价格也不高的区域，在市场衰败期，数据也没有差很多，如同谷底的倒影。
三个级别的数据同样对应到法拍房的比率。整个美东南每142个房子，就有一个接到foreclosure通知，这个数据要好于全国情况，整个美国这个数据是1/159；密西西比、北卡和南卡是法拍房较少的区域，他们的比例分别是1/1634、1/689、1/582。
乔州：法拍房三月创记录，但是出现“希望前兆”
乔治亚州第一季度的数字体现了乔州房地产市场还在大踏步地走向深谷。首先是第一季度的总量比去年第四季度的法拍房总量多了10.66%，然后今年三月份的总量比今年二月的总量多31.33%，今年第一季度比去年第一季度多了0.37%，今年三月比去年三月多了20.99%——可以说乔州三月份的法拍房创了记录，一个月内达到13,366栋，比任何同比数据都高出一大截。整个第一季度乔州法拍房全美国排名第七，但是三月份的数据是全美国排行第五！乔州第一季度是每138个房子就有一个进入法拍程序。
乔治亚州的房地产如同黎明前的黑暗，“黑”得一塌糊涂！虽然房地产的数据不够好，但是美国劳动部却有喜讯：根据劳动部数据显示，乔治亚州自连续20个月失业率上升以来，第一次失业率得到了抑制，三月份维持住了二月份的9.2，可见政府的创造就业机会的计划开始发挥效力。而失业率下降通常被看成是房地产复兴的“前兆点”，三月份失业率不再继续上升是个好消息，但是现在下结论还是为时过早。如果四月份失业率能够不升反降，那么房地产的谷底前兆就非常明显了，乔州各位华人同胞的置业者就要赶紧大举进场了！实际上，很多敏感的和喜好买房子的华人目前已经开始活跃起来。
北卡：失业率偏高，房地产却还好
北卡的数据发展方向与乔州是完全相反的。乔州是失业率得到了控制，而北卡是一路高企：今年一月是9.7，二月是10.7，三月是10.8。这个10.8比全美国8.5还要高出2.3来，可见情况相当糟糕；乔州是法拍房大幅度放量，而北卡是大幅度下降，同比数字全是负数百分比：北卡今年第一季度比去年第四季度的法拍房少了20%，今年三月份比二月份少了3%，比去年同期少了40%。而且北卡的法拍房本来就是不多，第一季度一共只有不足6000栋法拍房。
为什么北卡失业率如此高，而房地产的相对状况却还好呢？北卡建华房地产公司的秦建华女士认为，因为北卡房价比较低，即使失业了，政府失业救济金仍然可以支付大半的房地产按揭，因此进入法拍程序的房子不多；不仅如此，由于目前在经济不景气的情况下，由于房价过低，加上政府低利息和首次置业8,000元的刺激，目前看房的客户明显增加。秦建华女士认为，虽然北卡整体失业率高，但是如大学等机构并不受影响，华人尤其不受影响。而另一位地产经纪专业人士杨爱国先生则认为市场只是略有回暖迹象，但是什么时候市场触底，还有待观望。
佛州：绝对总量大，但是速度得到明显抑制，市场成交活跃
佛州是全美国法拍房第四多的州，因其当年房地产的过分火爆，反过来也导致了更多的法拍房出现。虽然第一季度的数字佛州的数据绝对总量还是很多，今年第一季度比去年第一季度多了35.64%，今年三月比去年三月多了55.78%，但是由比较数据来看，其法拍房生产速度却是得到了抑制——第一季度的总量比去年第四季度的法拍房总量少了12.19%，而今年三月份的总量比今年二月的总量仅仅多1.6%。
根据奥兰多来来地产廖为志先生表示，奥兰多的众多法拍房的低价格也吸引了众多的投资客，原来25万左右的房子，现在只要6-7万就可以买到，但是出货速度非常快，甚至出来一天就被卖掉了；而目前的银行收购房市场上已经大约消耗了70%，而short sale市场上也消耗了50%。从来自奥兰多地产经纪们的反馈来看，市面上的foreclosure确实越来越少了。不论是表面的统计数字，还是第一线地产经纪们感受到的市场表现，佛州的房地产已经是投资客们的猎取目标了。看来佛州房地产无论是繁荣期还是谷底期，都是那么的轰轰烈烈。
AL刚刚大幅度放量，FL、MS、NC、SC开始减量
阿拉巴马第一季度的foreclosure数量虽然只有3669栋，但是整个第一季度比上个季度上升了74.71%，而三月份比二月份上升 216.97%，第一季度比去年同期上升116%，三月份比去年同期上升216%，这些数据说明阿拉巴马的法拍房才刚刚开始放量。与此相反，FL、MS、NC、SC的法拍房减量。RealtyTrac公司分析认为，这里面有政府政策约束的因素在内。因为立法方面的限制和暂停回收活动，而导致法拍房数量的减少，随着大部分限制的取消，预计银行实际回收到手的房产数量将又会增加。实际上是否如此，在美国经济与股票市场依然晦暗不明、银行持续倒闭和失业率持续普遍上升的情况下，经济刺激与救济政策发挥的功用需要我们继续关注。
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