【大纪元4月27日讯】法拍房投资的选择
主讲嘉宾：蔡雅美女士 (亚特兰大国际不动产公司负责人，近30年亚特兰大房地产经验)
观点：最佳购买阶段是在两次拍卖之间
现在大家的目光都集中在法拍房上，实际上，法拍房有几个程序。在乔治亚州根本不用上法院告债主，债权人在三个星期广告之后，下个月第一个星期二就可以在法院门口拍卖，绝大部分情况下，都是债权人把房子拿回来。当然这法院门口拍卖的时候，一般人也可以去买，可是你没有办法知道房子的真正情况是怎么样的，风险比较大，当然有一些有经验的老手是专门在这个阶段来购买；在经过法院拍卖之后，作为债主主要是银行或者贷款公司收回了房子通常都是交给经纪人来销售，我个人建议在交给经纪人之后这个阶段，投资者出手购买比较好一些。因为在和银行写契约的时候，我通常会写：7-10天，我们会排专业人士去检查，去检查比如结构问题，如果我们检查的结果不满意，我们可以把这个契约废除掉，这样投资者就不会有任何损失；如果到了下一步，几十个房子都到一起来竞标，不太可能去检查房子，无形中这个风险就比较大，而且竞标过程中，会把价格无意中拉高。因此，选择法拍房最好是找经验丰富的房地产经纪人最好。
主讲嘉宾：张素媚女士 (全美亚裔房地产协会主席，Re/Max Great Atlanta 董事/东主)
观点：好学区的拍卖房，出手一定要快
亚特兰大哪里都有拍卖房，一开始在南部城区里面，都是一些投机者买的房子，在两三年前甚至一年前买的，他们首先租出去，但是预见已经不行了就拍卖；但是近来的，一些好区域的大房子，也有了一些Foreclosure, 虽然不是很多，但是一直都会有，比如在Duluth, Suwanee都会有，可是很少；当你看到时候，就要赶紧把握时机。
说起拍卖房，大家都想去auction, 但实际上，直接去参加拍卖，如果你的经验不是很丰富，没有什么好处，尤其是在beat的时候，大家都是很积极的beat、beat、beat, 结果价格就会高起来，这样对大家都不是很有好处。这些房子在法院出来之后上市，如果是很好的房子很快就会卖掉。因为银行对自己房子的市场也不是很了解，尤其是外地的银行机构，90%的房子都不会调整价格，他们都是听本地房地产经纪人的专业意见。比如说，银行他们经常来问我们这个房子要卖多少钱，那我们就会跟他们讲，现在市场上的状况是怎么样，所以价格应该如何去制定。因此，这样房子的价格就会非常好，比如50万的房子，你30万就可以买到，但是这样的房子很快就会卖掉。
如果是自己住的话，购买拍卖房要在好的学区，我们中国人更喜欢住在北部。但是，如果是投资的话，在Atlanta市区内买也是很好，那里的房子在1万元以下都可以买到的话，你随便500元租出去，这个房子在一两年之后就是净赚了。
主讲嘉宾：魏一鸣先生 (资深地产专家，终身百万经纪俱乐部会员)
观点：在投资之前，要规划你的租客是谁
无论对于首次置业者还是投资者来说，现在都是个买方的市场，议价有一定的空间。对于华人市场来说，一种是User，一种是Owner，另外一种就是Investor。对于第一的置业者，不要觉得价格便宜就去，一定要看发展潜力。法拍房无非两种，一种是他的Credit 不好，所以就断头走人；另外一种情形是什么呢，因为你的房价一直都是落、落、落，比如说你当初的房子是25万，现在房子落到了18万，而贷款还有19万，人家就走掉了。
对于投资者而言，以我个人的意见，亚特兰大不同于西岸那些很多华人居住的地方。所以有一句话说，华人多的地方，房地产跌的幅度就会比较小。为什么这么讲，华人就是要买房地产，“有土斯有财”这个观念比较重，而且华人比较注重储蓄，还是有钱啊。无论大陆、台湾还是东南亚，来到美国第一站就是在西岸，所以作为一开始就来亚特兰大的人，除非你有亲戚、有地缘，否则美国那么大有50州，为什么跑到亚特兰大来？他一定有他的关系。
因此你做住宅市场的投资，你租户的对象还是在主流市场。你不太可能预见你的同胞是你的租客，但是你在加州在纽约，就完全不是这样，他们甚至把车库都改了，还是可以照样租出去。因为那边人多，但是你在这边就不行。而且这边还要考虑投资的社区是否有某种规定，限制房子内居住的人数。如果你把房子隔成七八间，外面的车子一大堆，弄不好业主委员会都要去告你。当然有人在BUFORT HWY做投资，有人也做得不错，他们是用床铺来分，而不是用房间，这样也会赚到钱，但是你也要考虑你管理的难度。而对于西岸刚来的人，他一开始一定要租个地方啦，作为过渡，当他熟悉环境了，他有可能就要买了。在过渡期间势必如此，但是在我们亚特兰大这样的机会就不是很多。
投资在不同的区域，就是意味着不同的租户。主流社会的租客以租House为多，一般是一户一家，最多一户有两个人，而这些人他现在租，是因为他现在信用不好，或者是他的首头期款还没有；而墨西哥裔的可能是几个人住一间，在管理上麻烦一些，而且房子的损耗会比较大。
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