【大纪元4月1日讯】买房子后再出租就像是做生意一样。收入租金，抵消花费。当然，人人都想租金收入超过花费，这样投资房地产就能有利可图。同时，投资人也想随着时间的延长，其投资房产的价值会逐渐增加。
租金收入可能会大于花费，但也可能因为折旧而在税表上显示亏损。折旧花费是项抵税的项目，但不是现金外流。折旧后，可显示这一年的损失。因此，就可以在税表上抵税。若是积极参与房产管理，则可以用损失抵消其它的课税收入。
抵税的项目包括房屋贷款和房产税。同时，花费在房产上的钱也可以抵税。其中包括保险、维持费、管理费、寻找房客的广告费、照顾房子的车子旅行费用、法律和财务专业人员的费用、支付给房客经纪人的佣金、水电费、维修费 (repair) 和资本改善费用（capital improvement）。
国税局查税收的重点主要审查申报离谱的维修费和维持费。许多纳税人总希望把一些花费当作维修费，因维修费能够当年抵税，而资本改善费用则是将这类花费逐步资本化，并在几年内作为折旧消耗掉。
因为维修费和资本改善的不同，国税局早已把两者区分开来。维修是使你的房产保持在良好的运行状态，但实质上并未增加房产的价值或者没有根本延长它的生命。而资本改善则不同。资本改善是增加房产的价值，延长其使用寿命，或能适用于新的用途。
资本的改善需要长期时间内使房产折旧。折旧是一个财务上的费用，但不是现金费用。国税局允许将建筑物当作一个会有生老病死的物体。折旧的核心思想是，长期以往，你的建筑物将会老旧贬值。
国税局定有房屋折旧期限。例如，住房的折旧可以定为 27年半，而非住房的寿命则可长达 39 年。但是，折旧仅是指建筑物的价值部分。请注意，土地不能折旧。举例来说。假如购买的是一处价值 30 万的住房，其中土地价值为 10万元。这样，建筑物就值 20 万元。如果能够在 27 年半内折旧20万元，即是每年要折旧 7272 元。
如果有高额的房屋贷款，在折旧和其它花费以后，在税表上可能显示亏损。假如调整后收入低于 10 万元，又实际上参与了房屋管理，则可以在每年经营出租房屋的亏损上达最高抵税额2 万 5000 元。
假如收入高于 10 万元，就可能没法享有这些省税的好处。假如年收入超过 15 万元，则不能从其它收入中抵掉出租房产的损失。从事房地产行业的人，如经纪人和发展商，每年工作超过 750个小时，就不受这个规则的限制。
假如你在多年前购买一处出租的房产，现在该房产可能已经超过购买时的价格许多。但是，假如你出售这个房产，你就欠房产增值税。例如，你花费 10 万元买下一处房产，而以 15 万元将其出售，你不仅欠这个差额的税款，而且按照房产的折旧你还欠增值税。
例如，你在几年内折旧 2 万元，这样 10 万元减去 2 万元，那么本金就是 8 万元，你欠增值税的部分就是 7 万元的余额。
假如你出售这处房产，你可能需要纳税。不过，假如透过税法上的有关条款称为 1031 转换（1031 change）“类似交换”的方法，你就可以推迟支付增值税。
另一个策略是使用 121 税法获利豁免（121 gain ex-clusion）。你要把出租的房产转为自住。符合这个基本获利豁免的规则很简单。在这处房产出售日以前五年期间，你必须拥有这处房产，并居住这里至少两年时间。如果已婚，不管是本人还是配偶，只要有一人满足这个条件，就获得 50 万的豁免。
假如已婚，并拥有多处房产，就要注意下面的内容。首先，你目前住处的房产出售后可以获利40万元，可享有50万豁免额，而且不用交税。然后搬到夏威夷的度假屋。在那里住两年后，再出售这处房产，获利50万的豁免额。你可以再搬到新泽西的第三处房产，住上两年后再卖掉，你卖掉它后再获50万的豁免额不用交税。只要不怕搬家，每两年可以赚钱且不要交税。若该房屋出祖、那么出售后要交还折旧获利部分。
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