【大纪元2025年04月14日讯】自从美国总统川普的对等关税在4月2日宣布以来，金融市场大地震，吓坏了一众经济专家和投资人，对经济衰退的预测也纷纷调高。在房地产方面，人们又开始担心会不会重演2008年的房市崩盘。到底现在的市场和当年崩盘的前兆有什么相似之处呢？这就是本集要讨论的重点。
我们先来到佛罗里达州的坦帕看一看，有一处建筑工地外的标志，上面写着：“新房子零首付”！哇这个机会实在太难得了，是不是！但是，回想2008年发生的金融海啸和房地产危机，这个广告好像似曾相识。
随着现在特定市场的房屋库存增加，还有建筑商优惠措施的大力增加，代表卖家正进入一种担心无法售出的心理。尤其在对等关税宣布之后，造成美国以至全球股市的暴跌，对美国经济衰退的担忧甚嚣尘上。由于很多购房者的头期款，都是来自股票市场，股价的暴跌，直接导致买房行动受到严重影响。
专家调高经济衰退预测
在川普发布关税声明后，摩根大通分析师将全球经济衰退的可能性预测，从几周前的40%提高到60%。同样，穆迪分析公司首席经济学家马克・赞迪（Mark Zandi）将经济衰退预期上调至60%。
那到“经济衰退”到底是指什么呢？根据负责正式宣布经济衰退的美国国家经济研究局的说法，经济衰退是指多个行业的经济活动严重放缓，持续时间超过几个月。
经济衰退的典型特征是招聘放缓、裁员增加和失业率上升。然而，经济衰退与股市崩盘，并不相同——尽管市场大幅下跌，可能会引发真正的经济放缓。但是，川普坚称，他的计划将促进美国经济，他可能会与主要贸易伙伴达成互利协议，减少关税计划带来的经济冲击。
为了减少冲击，川普后来也在4月9日宣布，对那些没有对美国实施报复的国家给予奖励，暂停对等关税90天，以便川普团队可以和这些国家进行贸易谈判。随后，股市马上反弹。但是这样的特效药无法持久，药效过后，股市还是一阵惨淡。
似曾相似的场景
从本质上讲，经济衰退会带来更高的失业率，增加许多家庭的经济压力。结果，买家的需求自然会回落，房屋销售量下降。然后，因为待售库存开始堆积，并在市场上停留更长时间，买家需求下降将对房价造成下行压力。
所以，我们可以看到，之前在一些快速成长的市场，例如佛罗里达州和德州的部分地区，今天的住房趋势可能让人感觉异常熟悉：库存增加、需求低迷，以及房屋建筑商争相提供大幅优惠。
据一位建筑商的买方经纪的说法，该公司提供零首付抵押贷款，甚至准备将部分房屋转为先租后买模式——这些做法与上次房地产市场的衰退如出一辙。
另外，全美建筑商Lennar为新房提供了总计相当于房价13%的奖励，这是十多年来最大的新房优惠活动，在德州、佛州的降价也随处可见。这样的跳楼大甩卖场景，令人不禁开始思考，房地产的崩盘是不是快来了？到底现在和2007、2008年的时候有什么不同？
与上一次崩盘的不同之处
1. 非投机性购买
事实上，我们现在所处的背景和之前的市场崩盘，有一个最大的不同之处：今天的价格上涨主要由实际供需驱动，而不是投机性购买，或者是鲁莽的借贷行为。
差异在于，2000年中期的许多购买人都属于经济状况不稳定的人，债务收入比过高，然后银行的过度宽松，导致这些人可以贷款买房，甚至用次级房贷购买第二套房，在购屋者中也很受欢迎。
此外，次级抵押贷款的利率通常是可调整式利率。次级贷款机构提供消费者短期低利率抵押贷款，然而，初始阶段结束后，利率就会大幅上涨。然而，没有做好财务杠杆的人，最终会无法支付贷款而违约。当这种情况开始蔓延之后，最后就导致金融市场结构性的崩溃。
然而今天的购买人，通常具备很好的贷款素质，银行在借款时会谨慎审核资格，大大降低了贷款违约的风险。所以，今天2025年，防止经济崩溃的最大保障是房主的财务实力。
重演2008年房市崩盘！？有哪些崩盘端倪｜三大与2008年不同之处｜如何从上次衰退中学习不败 4/12/2025
2. 房屋净值已大幅提高
另一个不同是，如今的房屋价值已经大幅上涨，就算房价一夜之间下跌高达 20%，如今的房屋净值占比仍将高于2008年房价下跌之前的市场水平。当然这不是说所有人都一样，还是会有屋主因为经济困难，难以支付房贷的情况，但是这只是市场的少数。
根据2025年第一季的止赎房报告，第一季度共有93,953处美国房产申请止赎，比上一季度增长11%，但比去年同期下降2%。这样的数量与果去二十年相比，仍是在历史低位，止赎率全美是1,515个房产，会有一个止赎房，在加州是1,358，佛州是1,059，麻州是2,200，纽约州1,724，德州是1,271，华盛顿州是2,845，最少的州是南达科他州，19,945个房产，才有一个是止赎房。
3. 供需仍不平衡
第三个不同之处是供需情况，从2004年开始，新房建设大量攀升，直到2006年达到顶峰，各个建筑公司都在疯狂地建造新房，加上银行乱贷，买家乱买，造就了一场完美金融风暴。
因此，在过去的数十年间，美国的新房建设一直在下滑，直到2012年中才开始反弹，但是人口的增长，让数量大幅落后，导致供需天秤失衡，一直到今天，新房的销售数量也没有超过2006年时创下的峰值。
今天的供给不足的另一个原因，还有高利率的锁定效应。在疫情前的低利率，为许多买家创造了购买机会，但是随后因为高通货膨胀带来的升息，让抵押贷款利率一度高达7%、8%，所以让很多屋主不敢卖房。就连到今天，2025年的春季房市，尽管西部和南部有更多的二手房供给，但是在东北部与中西部，供给仍是远低于疫情之前的水平。
所以，以上归纳的三大面向：非投机性购买、房屋净值大幅上涨、供不应求，造成了今天市场与2008年不同的格局，也就说历史没有重演的可能性。但是，退一万步来说，假设今天还是发生房市崩盘，原因也会与上一次的原因完全不同。
经济数据仍然良好
今天，我们处在一个经济下行高风险的局面，表面上是川普对杠全世界，导致各国的企业、投资人人心惶惶，无法确定关税最后会带来哪些结局？也不清楚，自己国家与美国最终谈判的结果如何？所以对经济市场做出悲观反应。
但是，在美国最新的就业数据和通胀数据，都显示情况不仅没有恶化，还在往好的方向前进。3月份新增的非农就业数据是22.8万，高于预期；失业率升至4.2%，略高于预测的4.1%；3月份消费者价格指数，俗称通胀率，降至2.4%，低于2月份的2.8%。
所以，大致上来看，美国经济目前没有大的问题，主要的问题还是在“关税”议题上，看川普如何和各国达成交易，假如能破除关税壁垒，局势会一片看好。但是，在谈判尚未尘埃落定之前，投资市场肯定会有一阵低迷期。
简而言之，经济衰退对房地产市场的影响可能是显而易见的，但不会是灾难性的，而且主要是先前存在的趋势的延续：买家减少、库存增加和价格走软。尽管可能会迫使一些房主出售房屋，因为他们再也负担不起抵押贷款，但大多数现有房主（54%）的抵押贷款利率低于4%，相对来说他们是有能力支付房款的。
此外，房屋建筑商已经面临关税带来的成本压力，在经济衰退的时期，他们会大幅削减新房建设，加剧现有的房屋供应缺口。反过来说，现在减少供给这对保持价格是有好处的，这会让供需天秤不会过度向需求方倾斜。
从过去衰退中汲取哪些教训？
即使今天的房地产市场不是2008年的重演，但这并不意味着当时的教训不再适用。事实上，许多专家们一致认为，让买家陷入困境的习惯——例如入不敷出，或过于关注短期收益——在今天仍然会产生风险。
首先，人们应该从2008年金融危机中吸取的最大教训之一，就是不要让自己过度扩张。购屋者不应该过度扩张自己的支出，买你能负担得起的东西——甚至可以少买一点，这样至少在发生危机时，也不会让自己陷入困境。
第二，要习惯建立“财务缓冲区”，可以防止短期的财务损失，导致失控的滚雪球发展成长期问题。可以设定一个目标，例如将三个月的开支存起来，作为储备金或应急基金。许多人的财务问题，都是从意外开支或失业开始的，如果开启紧急借贷，很快就会演变成财务灾难，因为债务会拖垮一切。
第三，要选择合适的贷款产品，即便是可调利率抵押贷款（ARM）可能提供较低的首付，但如果利率持续波动，则可能会变得有风险。五年内或许能享有比三十年固定更低的利率，但是过后，或许会承担更重的利率，尤其在经济波动期，更有可能会面临突如其来的变化。
最后，2025年购屋的关键不在于试图完美掌握市场时机。关键在于了解您的财务限制，了解房屋所有权的全部成本，并选择适合您的抵押贷款。其实，这不仅适用今天我们所处的背景，也适合任何时候，而现在会比过去更需要如此。◇
责任编辑：李曜宇
