【大纪元2025年04月12日讯】（大纪元专题部记者楚寒石新闻综述）进入2025年，中国多个热点城市“地王”频现。在房价持续下滑的情况下，土地成交价格却连创新高，这种反常的现象，引发热议。有专家分析，地方政府频频推出地王、抬高地价，表面上意在维持房价，实则是在为土地财政输血。然而，随着土地财政濒临破产，地方政府已深陷财政困境。
多个热点城市爆出“地王”
2025年伊始，北京、天津、杭州、成都等一二线热点城市土地拍卖频频爆出“地王”。
1月24日，杭州湖墅民生药厂地块经过220轮激烈竞价，被滨江集团以54.56亿元竞得，成交楼面价6.48万元/平方米，溢价率达71.25%。3月25日，杭州奥体水电新村地块开拍，经72轮角逐，最终由滨江集团以52亿元竞获，楼面价7.74万元/平方米，溢价率达69.86%。3月28日，杭州蒋村地块经过102轮激烈竞价，最终被建发集团以34.34亿元（人民币，下同）竞得，成交楼面价8.8万元/平方米，溢价率高达115.39%，刷新杭州“地王”纪录。这一溢价率不仅创下近6年来首次破百的纪录，也成为中国房市限价放开后的新高。
短短三个月时间，杭州成交楼面价记录三次被刷新。同时，杭州楼面价首次超越深圳，仅次于上海和北京。
无独有偶，3月11日，成都高新区桂溪街道铜牌村地块被招商蛇口竞得，成交楼面价3.17万元/平方米，溢价率70.4%。3月27日，成都金融城地块经213轮竞价被建发集团以106%高溢价率获取，成交楼面价达4.12万元/平方米，一个月内两度刷新成都涉宅用地成交楼面价最高纪录。
又如，3月18日，中海地产竞得北京海淀树村地块，成交楼面价为10.2万元/平方米，刷新了北京涉宅用地成交楼面价最高纪录。
2月26日，津城建设与津滨发展联合体竞得天津市和平区山东路地块，成交楼面价4.3万元/平方米，刷新2018年以来天津楼面价最高纪录。
数据显示，今年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%、29.0%，成都超20%。不过，尽管在上述热点城市，溢价率高的情况普遍存在，但从整体市场来看，土地交易仍持续冷淡。
专家：土地财政“续命术”
这一轮土地市场走热，表面上看是市场回暖的信号，实则暗藏中共地方政府与国企和央企联手“自导自演”的痕迹。专家分析，地方政府取消土地出让限价（包括不限溢价率），推行“价高者得”，国企和央企则配合高价拿地，制造房地产市场复苏的假象，为土地财政续命。
4月9日，中国问题专家王赫在接受大纪元采访时表示，“地王”不是房企拍出来的，而是中共政府稳楼市、提高房价上涨预期的一种手段。这种将市场化的土地交易转变为政府主导的计划行为，其本质是通过央国企高价拿地，为地方财政输送资金。
王赫认为，这种“左手倒右手”的财政运作逻辑，仅将债务从地方融资平台转移至央国企，而非真正消减债务负担。最终，这些债务仍需财政或银行体系买单，这种模式只是阶段性的权宜之计，充分暴露出地方政府对土地财政的高度依赖以及当前政策面临的困境。
近年来这种土地拍卖操作颇为流行。具体运作方式是：国企和央企凭借雄厚的资金实力与融资优势，参与地方土拍，以高价竞得土地，从而主导部分城市的土拍交易。交易完成后，高额的土地出让金直接充实地方政府财政；地方政府使用这笔收入归还隐性债务或城投贷款，以缓解偿债压力。而国企和央企则将竞得的土地使用权抵押给银行，获取贷款弥补购地资金支出。这一过程本质上是国企和央企以自身信用替地方政府举债。
中指研究院行业报告显示，2025年1至3月，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企和地方国资仍是主力。如华润置地在杭州、北京、上海、成都等四个城市拿地金额均进入前十；招商蛇口、绿城中国、建发房产在三个城市拿地金额位列前十；滨江集团在杭州拿地金额位列第一。
地方政府深陷困境
官方数据显示，2021年中国土地出让收入8.7万亿元，占地方一般公共预算本级收入的比重超过78%。但从当年房地产泡沫破灭，之后土地出让收入一路下滑，到2024年全国土地出让收入已下降到4.87万亿元，几乎腰斩，给依赖土地财政的地方政府带来沉重打击。
由于土地市场成交量萎缩，为了避免土地流拍，地方政府不得不依靠其控制的城投公司出手“兜底”。城投公司通过举债囤地推高了自身债务，只能依赖“借新还旧”维持运转，甚至一些城投出现流动性危机，反而需要地方政府来兜底。在这种模式难以为继之时，央国企开始承担起“兜底”角色。
然而，央国企高价购地模式并非长久之计。这些企业投入巨资竞得的土地往往回报率偏低，甚至可能亏损。一旦未来现金流不足，央国企将背负巨额债务，成为新的风险集中点。长此以往，其资产负债表将逐步“城投化”，陷入与昔日城投平台类似的财务困境。
更重要的是，民众对房地产复苏的信心并未恢复，购房需求仍在萎缩。在现实房价持续疲软的背景下，高地价与低市场热度之间的强烈反差，只会进一步加剧人们对“官方宣传”的信任危机。
旅美中国问题专家季达4月10日接受大纪元采访时指出，地王频现的本质是中共地方政府财政自救，然而，其前提是房价有上涨预期。当前市场需求萎缩，居民购房意愿低迷，高价地开发成本难以传导，反而会加剧央国企背负债务的风险。
“中共推高土地价格看似在救楼市，实则是在救财政。要想真正摆脱土地财政，就必须进行经济结构转型和税收制度改革，而这难免会触动与土地经济紧密绑定的权贵阶层利益，招致重重阻力，这是中共既不愿面对也无力推进的难题。”季达说。
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