【大纪元2025年02月03日讯】（大纪元记者李欧编译报导）美国住房危机依旧，房屋库存增加，但是上市房越卖越久。抵押贷款利率很高，卖家不愿大幅降价，使得交易量在今年一开始就进一步下降。许多潜在买家搞不明白，经过三次降息之后，贷款利率为何没有跟着下降？
根据Redfin即时数据，截至1月29日的四周时间，全美上市房要54天才会签订合同，这是自2020年3月以来最长的挂牌时间，比去年同期长了一周。2022年此时，在疫情引发的购屋热潮中，一间房屋的中位售出时间为35天。
然而，市场供应量为5.2个月，为2019年2月以来的最高水平，高于去年同期的4.9个月。供应月数是指依照市场目前的销售速度，现有房屋供应被购买完所需的时间长度；跨度越长，意味着房屋在市场上停留的时间越长，预示着买方市场。
同时待过户房屋销售量（Pending home sales）年减9.4%，为2023年9月以来的最大降幅。
销售缓慢的原因是购屋成本非常高，房贷利率接近7%，房价年增4.8%。每月住房支付额的中位数为2,753美元，略低于去年4月份的历史最高水准。此外，极端天气——包括中西部、南部和东北部的降雪和严寒，以及南加州的野火——也使潜在买家只能待在家中。
1月28～29日，美联储举行2025年首次政策会议，决定维持利率不变。联邦基金利率自2024年12月以来一直维持在4.25%～4.50%的区间内。1月30日，“每日抵押贷款新闻”的即时数据，30年抵押贷款固定利率平均为7.05%，仅比一个月前下降0.01%，比一年前上升0.18%。
为何降息没有带来更低利率
那么，抵押贷款利率还有降低的希望吗？为何降息没有带来更低的利率呢？
美联储自己解释道：“联邦基金利率是银行之间隔夜借贷收取的利率。”大银行借钱来平衡其准备金要求，并以联邦基金利率为基准——这为整个美国金融体系的利率设定了基准。
事实上，美联储并没有设定抵押贷款、信用卡或其它金融产品的利率。相反，银行和其他贷款人为这些产品设定的利率，可能会受到联邦基金利率的影响。
对于与基本利率（基于联邦基金利率的指数）挂钩的产品来说，尤其如此。例如，几乎所有美国信用卡，都采用与最优惠利率挂钩的浮动利率。
去年9月，美联储会议召开之前和之后，抵押贷款利率一度下跌。例如，房地美（Freddie Mac）的数据显示，截至2024年9月19日，30年期固定利率的平均利率为6.09%。但在那短暂的蜜月期之后，利率稳步上升至7%大关。
据《财星》报导，全国性贷款机构丘吉尔抵押贷款公司（Churchill Mortgage）分行经理梅森・怀特黑德（Mason Whitehead）解释说，抵押贷款利率最初下降是因为人们预期美联储的行动会比实际情况更快，降息幅度也会比实际情况更低。但随后很明显美联储正在采取谨慎态度，因为就业和通胀数据显示经济相对具有韧性。
专家：利率在6和7之间 仍是良好低利率环境
此外，购房者可能会怀念2021年低于3%的抵押贷款利率，但怀特黑德指出，低利率实际上是一种刺激经济的工具，而不是正常状态。
他说：“要想利率真正下降，就需要出现经济衰退或对经济产生其它类型的负面影响。”“目前利率主要在6和7之间，从历史上看，这仍然是一个良好的低利率环境。问题在于，许多人在疫情期间经历了2到4的利率，并突然认为这是‘正常的’，而6的利率则是‘高的’，这在历史上是不准确的。”
从技术层面来说，美联储降息的背后，还连带减少美联储的资产负债表——减少或停止购买抵押贷款支持证券（MBS）。通常在经济衰退时期，美联储会购买MBS，把资金注入银行，让银行有钱做更多的贷款活动，企业、商业就会活络起来。相反，在经济复苏期，乃至资金过热，美联储就必须出手降温。
如今，美国经济表现出韧性，也导致美联储降息放缓，且对于到期的抵押贷款支持证券有可能会停止购入。这对银行的贷款资金起到直接的抑制作用，连带对抵押贷款利率的下行也形成阻力。
另一个影响关键是很多人一直在谈的10年期国债收利率，从历史上看，国债收益率和抵押贷款利率，大约85%的时间是同步变动的。
另外值得注意的是，前面提到的抵押贷款支持证券和10年期国债，可能会争夺同一批投资者——而且由于无法保证偿还，这些证券通常有望提供比国债更高的收益率。
对于考虑申请抵押贷款的消费者来说，总而言之，如果您在新闻中看到10年期公债殖利率上升，那么抵押贷款利率很可能会随之上升。◇#
责任编辑：李曜宇
