日本房地产投资，需要根据收益目标来选择合适的房产。例如投资者是希望通过租金获得收入，还是希望通过出售房地产获得收益？如何评估和选择最合适的房产投资，是投资者们都关心的问题。
我们咨询了东京投资房地产经营管理公司FJネクスト(FJ Next)的担当，为我们例举了一些在投资房产时，常见的问题和需要考量的因素。
日本的投资房地产市场充满活力的原因
1.低利率政策
日本银行长期维持低利率政策，使得贷款成本较低，投资者能够更容易运用杠杆来提高投资回报。不仅吸引日本国内的投资者，也是吸引大量海外投资者的原因之一。
2.稳定的租金收益
东京大阪等主要都市的租房需求高，租金收益稳定。
3.房地产价格稳定
东京、大阪等大城市的土地和房地产价格稳定，很少受市场波动影响。
4.稳定的政治与经济环境
日本作为全球第三大经济体，政治与经济环境稳定，投资风险相对较低。
5.外国人购买房地产的限制少
在日本，外国人购买房地产不受限制，与其他亚洲国家相比，投资门槛较低。
6.相对优惠的房产税与遗产税策略
与一些国家相比，日本的固定资产税较低，一些海外投资者也将日本房地产视为资产规划与遗产税节税的策略之一。
投资房地产时，现金投资与贷款投资的利弊
现金购买的优势在于，购买房产后，租金收入可立即自由支配。但相对而言，现金购买很可能会使手中可流动的资金紧张。
贷款购买的优势在于，即使资金有限，也能投资房地产。并且，贷款通常附带“团体信用生命保险”，投资者还能享受额外的保险保障。但是，由于贷款需要按期还款，因此租金收入将主要用于偿还贷款，这与现金购买相比，会影响租金收益的自由运用。
需要特别注意的是，外国投资者若想申请贷款，要事先确认是否有取得永久居留权的条件。虽然部分金融机构在没有永久居留权的情况下也能提供贷款，但通常会要求投资者投入较高比例的资金。因此，投资者想要通过贷款进行不动产投资时，事先咨询金融机构或经验丰富的不动产投资公司就非常重要。
日本投资房地产的贷款条件
贷款条件也是很多投资者们关心的问题之一，一般来说，除了从事企业经营或经商的人士之外，个人投资者很难直接从金融机构获得贷款。因此，几乎所有购买FJネクスト房地产的客人都会选择与FJネクスト合作的金融机构进行贷款。
如果投资者长期居住在日本，且目前已有其他贷款，只要符合FJネクスト合作金融机构的贷款条件，FJネクスト可为您提供最适合您的贷款方案。即便是已退休人士，只要能提供房产50%以上的价格作为头金，仍有可能获得贷款。
如果投资者目前还不具备获得贷款的条件，那么唯一的选择就是使用现金购买。因此，投资者可以选择先积累资金，或者提升个人条件以满足贷款要求（例如提升年收或储蓄）。在准备购买之前，多收集相关市场资讯，明确您的收益目标，以便做出最佳的投资选择。
投资收益与市场优势
从全球市场来看，日本房地产充满吸引力的主要原因，一是房地产价格相对较低。二是未来仍有上涨的潜力，尤其是市中心的优质地段，房地产资源稀缺，这种增长潜力有机会为投资者带来短期转售的收益，但也有一定的风险，因为房产价格的涨幅也有可能达不到预期。如果投资者设定的投资时间范围仅为 1～2 年，则可能过于投机，需要格外注意。
房地产投资，其实是一种透过运用信用额度与时间来实现资产增值的方法。若采用贷款购置房产，最初的还款速度可能较慢，短期内会导致收益低于损益平衡点。然而，随着持有时间的拉长，贷款逐步减少，最终出售时，即便价格有所下跌，仍有机会获得合理的利润。因此，中长期投资的方式会比较适合日本的房地产投资。
根据投资目标的不同，需要考量的投资因素也不尽相同。
在不动产投资中，购买房产并不是最终目标或终点，而仅仅是一个起点。要让房地产投资获得成功，关键在于要选择一个能够减少投资人负担，可以让人放心托付的合作伙伴。能否提供稳定的出租管理、持有房产期间的顾问咨询体制、为客户提供明确的退出策略、完善的建筑管理，以及获得金融机构高度评价，具备良好资产价值的投资管理公司，将是迈向成功的房地产投资的最佳捷径。
下一期，FJネクスト还会为我们分享在日本投资房地产，该如何解决房屋空置的问题。
责任编辑：卢勇
