【大纪元2025年02月17日讯】（大纪元专题部记者易凡、宁芯采访报导）中国房地产巨头万科再次陷入流动性困境，有传闻说，中共政府将史无前例地通过划拨地方债券的额度来缓解万科的危机。有分析人士认为，中国的房地产危机是长期问题，现在的绝大多数房企恐怕都难逃最终破产的宿命。
有知情人士向西方财经媒体彭博社透露，中共政府将协助房地产开发商万科集团偿还债务，补足500亿元人民币的资金缺口。
根据该计划，监管机构将拨出200亿元人民币的地方政府专项债券额度，用于收购万科的未售出房产和空置土地。这笔钱将使万科能够偿还今年到期的公共和私募债务。万科及其关联公司还将获准利用其它融资来源，包括发行新债券和银行贷款来偿还债务。
2月12日当天，万科在中国A股市场的股价在收盘前半个小时突然强势触及涨停板。与此同时，万科在港股市场股价同样展现出强劲势头，当日涨幅超过10%。股价的反应似乎印证万科获得重大利好因素支撑。
地方政府专项债券，通常是指各地（省、自治区、直辖市政府）为有一定收益的公益性项目发行的政府债券，并约定在一定期限内还本付息。地方政府通过举债的方式，来收购一家房地产企业的房产和土地，这在以前从未有过先例。
目前，万科的负债总额约为9820亿元人民币，新一轮偿债高峰期正在到来。根据中国金融信息服务商万得（Wind）数据，万科一年内到期的境内债务约为326.45亿元人民币。在公开市场，万科今年境内外共有9只债券到期，总规模达到215.9亿元人民币。
第一季度是万科的偿债高峰，将有98.9亿元的境内公开债需要兑付。境外债兑付高峰在5月，当月有4.55亿美元需要兑付。
然而万科的楼市销售大幅下滑，流动资金陷入困境。据万科1月下旬披露的业绩预告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润亏损约450亿元，而上年同期则是盈利121.63亿元。
另据万科年初披露的公告显示，2024年全年，万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额2460.2亿元。而2023年全年，该公司累计实现合同销售面积2466.0万平方米，合同销售金额3761.2亿元。这意味着，2024年万科合同销售面积环比大降26.57%，合同销售金额大降34.59%。
总部位于中国深圳的万科集团是中国最知名的房地产企业之一，与碧桂园、恒大及融创并称中国四大房地产龙头企业。在市场兴旺时期，这四大房企的销售业绩始终稳居前列。但是随着中国房地产市场危机的到来，碧桂园、恒大及融创相继资金链断裂，万科也早已摇摇欲坠，但是中共政府只救了万科一家。
本次出手也不是中共当局第一次。去年3月时，据路透社报导，在中共国务院协调下，政府要求银行向万科提供融资支持，及要求债权人考虑与万科延长私人债务期限。
华盛顿信息与战略研究所经济学者李恒青2月15日对大纪元表示，万科具有国资背景，政府曾经对它进行大力宣传，而其它的房企如碧桂园等是民营企业。“有亲儿子，也有抱养的。政府会救谁，道理显而易见。”
万科是一家混合所有制企业，其最大股东为深圳国资委直属的深圳地铁集团，持股比例为27.2%。
但李恒青认为，深圳地铁集团的规模不足以救万科。他说，万科的规模非常大，比深圳市国资委都大。而深圳地铁集团2023年的收入才200多个亿，净利润只有7个多亿，2024年甚至出现巨额亏损。“让它来救一个体量接近万亿元债务的万科，怎么救？根本救不动。”
至于地方政府通过划拨200亿元的债券额度能否解决万科的问题，李恒青对此也不乐观。他说，万科有500亿元的资金缺口，它需要用这200亿元去撬动500亿元，剩下的只能通过自己的融资去解决，要么贷款，要么发行债券。而万科的评级属于“垃圾级”，恐怕没人愿意接盘。
在不到一年的时间内，国际信用评级机构穆迪已经多次下调了万科的评级。去年3月，穆迪将万科的发行人评级从Baa3降为Ba1，并将所有评级列入下调观察名单。今年2月11日的最新一次，穆迪以万科的财务表现和流动性较弱为由，将万科的企业家族评级从B3下调至非投资等级的Caa1。
李恒青认为，最重要的核心问题是，中国的房地产市场还需要漫长的调整期，大多数房企恐怕都撑不过去。他说，中国的房地产早已经超前开发了，盖了那么多的楼盘，中国的老百姓根本就不可能买掉，消化不了。而且大家对整个中国的房地产市场都是低预期，降价是个大趋势。
“现在已经降价了30%以上，在现有的基础上，可能还要再降一半左右。最重要的是，让价格回归到价值的状态，这个过程可能需要十年。现在这些企业能不能活到十年呢？我想绝大多数都活不到。”他说。
中共国企人员进入万科核心
在几天之前，万科的核心管理层刚刚发生巨变。
2月5日，万科发布内部人事变动文件，明确了管理团队人员的职责分工。其中，万科大股东深圳地铁集团董事长、党委书记辛杰接替原万科董事长郁亮出任万科董事会主席，主持全面工作。
同时万科还内部公示了10名拟任职的新管理人员名单，这些人员全部来自深圳国资系统，其中多名在深圳地铁集团任职。
据悉，10人均占据万科中高层管理岗位，其中涉及战略投资营运管理部、财务资金管理部和开发经营事业集团三大核心部门，还有法务部、集团办公室等主要职能部门，以及华东与北京等两大主要区域公司。
中共深圳市国资委负责人称，支持地铁集团推动万科发展。截至2024年底，深圳市属国资企业资产超过5万亿元，因此有足够的“子弹”。
官媒界面新闻称，万科此次管理层巨变，标志着万科从此正式进入“国资主导”时代。
万科的原班人马此前已有所调整。1月27日，万科企业股份有限公司发布公告显示，董事会主席郁亮、公司总裁祝九胜、董事会秘书朱旭同时辞职。
根据公告，郁亮辞去公司董事会主席职务后，将继续担任公司董事及执行副总裁职务；朱旭也仍在公司工作；但祝九胜不再担任公司任何职务。此前有传闻称，祝九胜已被公安机关带走调查。
李恒青对此表示，原班人马已经根本干不了了，已经没有办法再坚持下去了。深圳国资委出了钱，所以派人来，这并不奇怪。即使他们没出钱，也等于同意承担这些巨额债务。但是实际问题解决不了，谁来都一样。
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