【大纪元2024年09月12日讯】（大纪元记者清晨西雅图编译报导）美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）同意支付4.18亿美元，以和解2019年密苏里州房主提起的集体诉讼。此次和解源于密苏里州房主指控房地产经纪人协会违反反垄断法，因为协会要求卖方代理人为买方代理人提供高额佣金。全国房地产经纪人协会和房主的和解协议已于8月17日生效。
这份4.18亿美元的和解协议将导致房地产佣金规则发生重大变化，这是三十年来美国对房地产经纪人佣金制度的首次改革。一些房地产公司已经开始实施新规，这些变化有望影响全美范围内的房地产市场，特别是在房地产交易中涉及的佣金结构。
佣金结构的变化
以往，在房地产交易中，卖家通常向买卖双方的经纪人支付佣金，这笔费用往往占房屋销售价格的5%至6%，买卖双方经纪人各分一半。这些信息还需要输入全美房地产经纪人协会所辖多重上市服务系统（MLS）的共享数据库。诉讼指出，这种规定使得经纪人更倾向于引导买方购买佣金较高的房屋，从而使佣金保持在较高的水平，限制了市场竞争。
而和解协议的新规定，则让卖方可以选择是否支付买方经纪人的佣金，并自行决定支付多少，这些信息也不再需要输入共享数据库。这意味着房屋卖方有了更多的自主权，不再需要依赖以往的固定佣金结构。不过，卖方仍然可以通过社交媒体、标牌等非正式方式告知佣金信息。新规定同时要求买方在看房前必须与其经纪人就佣金金额达成书面协议。
佣金改革对佣金和房价的影响
据《洛杉矶时报》报导，犹他大学金融学教授安德拉·根特（Andra Ghent）表示，佣金结构变化的本身可能不会立即导致佣金水平显着下降，但如果消费者开始认识到他们可以对佣金进行谈判，那么佣金有可能逐渐下降。
美国消费者联合会（Consumer Federation of America）提出，买卖双方应将佣金谈判控制在销售价的2%或更低，并且要仔细审查经纪人提出的所有合同，确保条款透明和公平。
一些专家认为，如果佣金下降，房价可能会出现小幅下降，因为卖方在支付较少佣金的情况下，或会以更低的价格出售房屋。此外，当房主发现不需要储备那么多净值以获取利润时，房屋供应量也会增加。不过，专家估计，佣金即使下降，导致房价下降的幅度也是很有限的，可能只在1%左右。
华州佣金的变化
尽管全国房地产经纪人协会的和解协议可能会在全美引发变革，但对西雅图和华盛顿州的影响有限。原因之一是华州自2023年1月起已经实施了新修订的房地产代理法。华州代理法修订版要求经纪人与客户在看房前签署书面服务协议。
原因之二，覆盖华州26个县，包括金县、皮尔斯县和斯诺霍米什县的西北多重上市服务公司（NWMLS）没有加盟全国房地产经纪人协会所辖的多重上市服务系统，因而不受其和解协议条款的约束。
行业观察人士表示，华州代理法的修订和西北多重上市服务公司早期的改革，最终可能会降低卖方支付的平均经纪费用。一些分析师预测，这些可能会将整体费用降低1%到2%，抑或推动其它付款模式，如支付固定代理费而非随房屋销售价而变动。
根据美国消费者联合会（Consumer Federation of America）的报告，华州虽然做了改革，但大西雅图地区的代理费在很大程度上没有改变，几乎所有的卖方都在向买方经纪人提供代理费，多数情况下约为2.5%。
目前，西雅图地区卖方支付的代理费用约为房屋售价的5%，即90万美元房屋的代理费为4.5万美元。这笔费用通常平分给买卖双方经纪人。
对市场竞争的影响
西雅图西部房地产公司（West Seattle Realty）负责人凯文·布罗夫莱特（Kevin Broveleit）表示，全国房地产经纪人协会的和解，让买卖双方都更清楚地了解了佣金结构，并推动了买卖双方就代理费进行协商，从而提高了交易的透明度，促进了公平交易。
西雅图RE/MAX的管理经纪人约翰·曼宁（John Manning）表示，买卖双方还可以根据经纪人的技能、经验和服务支付相应的代理费，淘汰那些经验不足的兼职和不合格的经纪人。
责任编辑：舜华
