【大纪元2024年11月15日讯】房地产投资主要通过购房提供出租或等待所购房产升值进行转卖来获得利益。这就意味着，对多数工薪阶层或资金缺乏的华人投资者来说，能否在日本获得优惠的购房贷款，稳定的租金，避开维修和管理上的诸多麻烦和风险，无疑成为核心的关注焦点。
这样一来，大家首先想到的，可能就是新旧房产的利弊问题。也就是新房和旧房，究竟选择哪种房产进行投资，能更加安心解决以上问题。本文首先针对这个问题，咨询在首都圈专营高级公寓的株式会社ＦＪネクスト公司，给出专家合理的分析，帮助投资者思考如何趋利避害，获得成功。
新房投资的利弊
一，优势
新房投资相较于旧房在许多方面具有显着优势，尤其对于刚进入市场的投资者而言，普遍被认为是一个不错的选择。
1. 房屋品质高 管理费与维护成本低
新房由于刚刚建成，房屋的结构、设备和装修都是全新的，房屋在短期内不会出现明显的损耗和维修问题，这意味着投资者在购房后的前几年几乎不需要投入额外管理与维护费用。而旧房可能会因为年久失修，需要花费大量的资金进行维修和翻新。
2. 现代时尚设施，吸引租户
新房往往配备最新的设施，简约实用的房间布局与装修风格符合现在日本年轻人的生活时趣，最新式的厨房与卫浴设备等，这些因素都能够吸引高质量的租户，尤其是年轻的专业人士或国际租户，提升租金回报率。
3. 贷款利率低期限长 条件优惠
日本的银行看重房产年限，认为新房有较高的市场价值和较低的风险，这类投资更有保障。所以银行通常愿意提供有利的贷款条件：
新房一般会获得更低的贷款利率，更长的贷款期限，这样一来投资者的每个月还贷金额明显降低，减轻压力。工薪阶层也可轻松应对。
而且新房能获得较高的贷款比例，一般可达到70-90%，意味着投资者所需的首付款较低。
4. 市场需求稳定 价格昂贵也安心
新房，尤其是公寓，通常位于市中心交通便利的地段，商业价值高，或新兴发展区域，这些区域的房产需求较高，更容易吸引买家和租户，房屋空置的风险低。即使想退出或转卖，都相对安心。
株式会社ＦＪネクスト公司表示，他们公司的“Gala公寓系列”价格看似昂贵，却能快速售罄，原因就在：具备稳定的收益（租金）和高资产性。此外，大多数客户都是通过贷款来购买新建公寓，这样一来既能解决购买的资金问题，又因新房的缘故，可以利用良好的融资条件（低利率），因此很受欢迎。
5. 增值潜力大
新房的升值潜力通常较高，特别是在热门地段购买的新房。在一个发展中的区域，当该地区基础设施完善或经济活动活跃时，房产的价值往往会随之上涨。这对于寻求资本增值的投资者来说是一个很大的吸引力。但如何判断未来走向，需要有实力的房地产商为您规划。
6. 符合最新建筑标准，抗震性强
日本是一个地震频发的国家，近年来建筑法规进行了多次修订，要求新建房屋必须符合更严格的抗震标准。购买新房意味着房屋在面对自然灾害时能够提供更好的安全保障，降低投资风险。同时租户也会感到居住安全，出租率必然更高。
7. 投资形象与租赁吸引力
新房在外观和设计上往往更加时尚、现代化，这在租赁市场上具有较大的吸引力。充满都市象征性的高档建筑外观与入口，高级的会客大厅，特别是对于一些追求生活品质的租户来说，新房不仅仅是居住场所，更代表着舒适和便利的生活方式。
二，弊端
1. 购买成本较高
新房的价格普遍高于旧房，尤其是在日本的大城市。这是因为新房具备现代化设施、优越的地段以及符合最新建筑标准，因此总投资成本相对高。对于资金有限的投资者来说，购买新房可能会超出其可负担范围，产生一些财务压力。
2. 供应过剩，竞争激烈的风险
在某些地区，尤其是大城市的开发区，新建公寓的供应可能过于集中。这种供应过剩会导致市场上房源过多，导致市场竞争激烈，投资者可能因无法迅速找到租户而面临长期空置问题。当然也会压低租金收入，并影响房价增值潜力。
三，总结与建议
无疑新房投资具有许多优势，特别是对于刚进入市场的投资者或希望获得长期稳定回报的投资者而言，新房的确是相对安心的选择。
不过，新房也存在弊端。应在购买新房前仔细评估市场需求、区域发展潜力以及自身的资金状况。
旧房投资的利弊
一，优点
1. 价格较低：旧房的价格通常比新房低很多，对资金有限贷款困难的投资者来说更容易进入市场。
2. 租金收益的比率高：由于购买价格较低，旧房的租金收益比（即投资回报率）通常高于新房。
3. 市中心旧公寓优势大，增值潜力高：由于市中心，交通便利，尤其东京等大都市，地皮紧缺，重建率低，多为旧房，出租稳定，市场稳定，未来价值增长潜力高。同时这些公寓大多拥有现成的租户，并可查阅过往的出租情况等历史信息，比较安心。
二，弊端
1. 维修成本高：旧房的设备和结构老化，维护和翻新成本较高，特别是在翻新后仍需定期维护，这可能影响实际的投资回报。
2. 偏离市中心的出租难度较大 情况复杂：许多租户更倾向于选择新房或设备较新的房屋，旧房可能需要更多的营销和价格优惠来吸引租客。
3. 抗震性能较差：特别是1990年以前建造的房屋，可能不符合现行的抗震标准，这会影响到房屋的安全性和市场吸引力。
4. 贷款相对困难：银行将旧房视为风险较高的投资。所以贷款利率较高；同时贷款比例较低，银行通常只提供房产价格的60-70%的贷款，这意味着投资者需要支付更高的首付款。
由于旧房的潜在风险较高，银行对于旧房的贷款审核过程通常更加严格，可能需要更多的文件和证明。比如提供大量的房屋检查报告和历史维修记录，这对于缺乏经验的投资者来说，可能是一个繁琐且耗时的过程。
结论与建议
综上所述，无论新房还是旧房，都各有利弊，如果选择市中心交通非常便利的公寓，新旧皆可以考虑，但具体情况纷繁复杂，不可一概而论，因此对华人来说，选择实力雄厚，经验丰富，与银行有长期合作关系，各方面信誉高的房地产商替自己出谋划策和运营管理，找到适合自身条件和投资愿望的房产进行投资，尤为重要。
同时有实力和信誉的房地产商即使面临同一住宅，更加容易通过银行审核，拿到更加优惠的融资。对华人，尤其是刚来日本，贷款难度大的华人来说，可以更好地帮助投资者根据实际情况灵活地规划，趋利避害，降低风险、提高收益并确保资产的长期稳定。是成功投资的关键因素。
（注：本文根据株式会社ＦＪネクスト公司提供的信息和相关资料整理而成。）
责任编辑：卢勇
