【大纪元2024年10月31日讯】（John Boitnott撰文／大纪元记者信宇编译）在美国，许多人将反向抵押贷款（reverse mortgage）作为降低退休生活负担的一种方式。近年来，随着医疗费用和其它生活费用的大幅上涨，成千上万的退休人员选择这种方式也就不足为奇了。2022年，一项针对已到退休年龄的房主的全国性调查发现，许多人难以支付日常开支。幸运的是，反向抵押贷款可让62岁以上的房主将其部分房屋资产转化为现金，以帮助解决这些问题。这听起来似乎是个好主意，但其实这个方式也存在缺点。在选择反向抵押贷款之前，请务必了解自己的情况，作出明智的选择。
反向抵押贷款如何运作？
反向抵押贷款与传统抵押贷款不同，因为实际上借贷人是从贷款方那里收到钱，而不是自己每月还款。只有在借贷人去世、永久搬出房屋或出售房屋后，才需要向贷款方偿还贷款。
以下是反向抵押贷款的运作步骤：
- 找到一家贷款机构并申请反向抵押贷款；
- 一旦获得批准，贷方将根据房主的房屋净值比例按月向房主支付款项；
- 作为房主，您可以通过信用额度、每月付款或多种方式的组合一次性获得大笔资金；
- 费用和利息会累计到最终必须支付的金额中；
- 房主保留房产的产权和所有权。
最常见的反向抵押贷款是由美国联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称FHA）承保的房屋净值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM）。HECM须遵守美国住房和城市发展部（Housing and Urban Development，简称HUD）制定的具体规则和法规。私人贷款机构也提供反向抵押贷款，它们有自己独特的规则和资格要求，可能与HECM有所不同。
如果您选择了反向抵押贷款，关键是要知道您的贷款余额会随着利息和费用的累积而增加。但是，请记住，在贷款实际到期时，您（或您的继承人）的欠款永远不会超过房屋的价值。
如何才有资格获得反向抵押贷款？
要符合资格，您必须满足几个关键条件。房产产权证上至少有一位房主年满62岁。这是HUD为所有HECM规定的。
除了年龄要求之外，您还必须拥有足够的房屋净值才有资格申请。所需的房屋净值因您的年龄、房产价值和当前利率等因素而异。如果您的年龄较大，房屋净值较高，通常可以获得更多的资金。
贷方还会要求您所借贷的房屋必须是您的主要住所。也就是说，您一年中大部分时间都住在该房屋中。如果您有度假屋或其它投资性房产，则不符合这类抵押贷款的条件。
贷方还要求您确保有足够的财力来维护房屋，并能支付房产税、小区管理费（HOA）和房屋保险费等。如果您达不到这些要求，当然会导致违约和潜在抵押品赎回权的丧失等。
反向抵押贷款如何提供退休收入？
反向抵押贷款最吸引人的地方可能是您获得资金的不同方式。您有多种选择：
- 大额“一次性付款”：这是一种流行的方法，允许您立即使用大部分的资产净值。人们喜欢这种方式，因为它可以让人偿还大笔开支，如债务、房屋维护和修理或大笔医疗费用等。
- 信用额度：这个选择允许人们在需要时提取现金，类似于房屋净值信贷额度（home equity line of credit，简称HELOC）。这是一个有用的选择，因为它为意外支出或突然出现的机会提供了一个安全保障。
- 按月付款：这种方法可以提供稳定的资金流，补充老年人的其它收入来源，如社安金、退休金或退休账户提款等。
您可以选择在居住房屋期间持续的长期收到款项，或者在预定的时间内进行的分期收款。将抵押贷款纳入个人的整体退休策略中，可能有助于提升您的财务安全，更好地应对退休后的各种意外挑战。
反向抵押贷款对退休人员有哪些裨益？
退休后使用反向抵押贷款是一个在老年房主中引发热议的话题，可以作为退休规划的一个重要工具。其中一个重要的好处是，居住在自己的房屋期间，无需支付抵押贷款。在所有房屋净值转换抵押贷款中，原始抵押贷款在收到任何资金之前就已还清。由于无需支付抵押贷款，您可以将现金流用于日常生活开支。
其中可能包括：
- 医疗费用；
- 对房屋进行改造，以便您可以终生居住在其中；
- 一些必要的旅行或休闲；
- 债务重组；
- 日常生活开支。
这笔钱不仅能大大改善退休后的生活质量，还能让您在这些年中财务状况更加稳定。
如果您的税级较高，或者是想降低税务负担，那么这种反向抵押贷款还有另一个好处。政府会以一种有利的方式处理您的收益，因为这笔钱通常被视为贷款预付款，而不是应税收入。
此外，使用住房反向抵押贷款来补充退休收入时，还可以保护其它资产和投资，如退休账户或经纪投资组合。当动用反向抵押贷款收益时，您并没有动用退休账户，因此它们有机会增长。从长远来看，这将带来更大的财务安全。
需要考虑哪些潜在的缺点和风险？
正如我们上文讲到的，反向抵押贷款有其优点，但如果您正在考虑反向抵押贷款，就必须考虑可能存在的缺点。其中最大的问题是成本，包括：
- 启动费用；
- 抵押贷款保险费；
- 结算费用。
在支付这些费用的同时，贷款余额还会产生利息，从而逐渐侵蚀您的房屋净值。
如果您依赖医疗补助计划（Medicaid）或补充保障收入（Supplemental Security Income，简称SSI），反向抵押贷款会带来潜在的问题。您获得的收益可能会影响您是否符合资格，因此请咨询财务顾问，以明确它可能产生的影响。
由于贷款余额会逐渐增加，可能会造成继承人的净值减少，因此也会对遗产规划产生影响。如果借款人去世或永久搬迁，那么其家人必须决定是偿还贷款、出售房屋还是将房屋归还贷款方。
一个重大风险是无法履行抵押贷款责任。例如，如果未能支付房产税或保险费，您可能会面临取消抵押品赎回权的风险。在做出决定之前，考虑这些弊端、权衡利弊并探讨各种选择，这是至关重要的。
反向抵押贷款有哪些替代方案？
反向抵押贷款有合适的替代方案吗？如果您不确定反向抵押贷款是否适合您的需求，那么其它途径值得一试。以下是一些可能的方案：
1）通过其它金融产品挖掘房屋净值
其中一个选择是房屋净值信贷额度（HELOC）或套现再融资，让房主在保持对房屋控制权的同时利用房屋净值贷款。不过，这些选择与反向抵押贷款不同，因为需要每月还款，而且相比之下，可能更难符合资格。
2）大房换小房
另一种选择是出售您的房屋，换一个更能负担得起的房子。适时做出改变，这样您就能腾出现金，补充收入，同时减少未来的住房支出。
3）购买年金
许多退休人员都会购买年金，以保证自己退休后的收入。年金（annuity）是一种保险产品，能在一定时期内或在您的退休生涯中为您提供稳定的现金流。许多人喜欢这种产品，因为它有助于确保您在有生之年不会耗尽自己的储蓄。
4）兼职工作或创办小企业
可以考虑在退休后从事兼职工作或创业来补充收入。对于那些喜欢在社区内保持活跃和社交的人来说，可能是一个不错的选择。
5）严格控制预算并投资长期护理保险
严格控制预算，减少开支，充分利用现有资金。同时，投资长期护理保险，如果一旦生病，不会让高昂的医疗费用耗尽您的积蓄。
总之，最佳的方案因具体情况、个人目标和风险承受能力而异。重要的是咨询专家来探讨各种选择，并制定适合自己的量身定制的退休计划。
反向抵押贷款适合您吗？
如果想确定反向抵押贷款是否适合您，请考虑几个关键因素，如年龄、住房状况、退休目标以及其它收入来源等。具体来说，需要考虑以下问题：
- 我是否拥有足够的住房来实现这个目标？
- 反向抵押贷款是否符合我的退休目标？
- 我还有哪些其它资产和收入来源？
- 这将对我的遗产有什么影响，我是否能接受？
1）获得指导并做出决定
向退休财务方面的专业人士寻求建议，以便了解更多情况。同时，与家庭成员讨论有关情况。如果您符合以下条件，可以选择反向抵押贷款：
- 62岁或以上，拥有足够的房屋资产；
- 希望增加已有的退休收入；
- 在支付房屋维护、税费和保险方面没有问题；
- 已经制定了退休计划，可以应对可能出现的问题。
如果您只拥有一小部分房产，也不打算长期居住，并且没有其它收入来源，那么建议您不要选择反向抵押贷款。
2）申请流程和费用
如果您最终决定申请，请选择一家信誉良好的贷款机构，接受咨询并提交申请。申请过程通常需要几周到几个月的时间，您需要提供相关文件并对房屋进行评估。您还需要考虑贷款手续费、抵押贷款保险费和结账成本等费用，这些费用通常都包含在贷款总额中。
结语：释放房屋潜力，让退休生活更有保障
反向抵押贷款是补充退休收入的重要途径。不过，重要的是要评估自己的情况并权衡利弊。通过了解所涉及的义务、风险和替代方案，您可以就反向抵押贷款是否适合个人需求做出明智的选择。如果您选择继续进行反向抵押贷款，请与贷款机构合作，并寻求财务顾问的建议，以帮助确保享有稳定和舒适的退休生活。
原文：How to Boost Your Retirement Income With a Reverse Mortgage刊登于Due网站，授权《大纪元时报》转载。
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