【大纪元2018年10月04日讯】还有不到5周的时间，加州选民就将公决10号提案，该法案允许加州的所有市县扩大对房屋租金的管控。
提案的支持者说，这将减轻加州房客的负担；但反对者说，这将进一步打击已经很低的房屋建设意愿 ，并推高租房成本。
据加大伯克利哈斯学院最近的美国人口普查数据分析显示，加州950万租客中，超过一半要花费至少30%的收入来租房子。房租大涨自从上一次经济大衰退末期就开始了，许多地区就业增长强劲，而住房建设却很少。
加州的房租远远高出全美其它州。据房地产网站Zillow提供的数据，在洛杉矶，一卧住房的中价租金是2370美元，在过去8年来增长了43%。而全美范围内，一卧住房的中价租金只有1299美元，过去8年中增长了25%。
如果计入住房和生活成本，近20%的加州居民处于贫困线。随着租客经济压力的增长，租客活动家们开始推动租金管制来控制成本。
经济学家：租金控管最终将推高房租
各派经济学家很少意见一致，但在这个问题上，他们却有一个共识，租金管控无助于推动房屋可负担性。经济学家通常认为，政府限制租金价格，房屋建设就会更少，反过来就会进一步推高房租。
研究租金控制的MIT经济学家帕默（Christopher Palmer）说，封顶房租会导致租房短缺。常识是，租金控制会减少出租房屋的数量和质量。经济研究认为，解决可负担住房的主要方法就是建更多住房，通过提高供应来拉低价格。
但是，据一个评估报告，加州的开发商每年平均需建32万套新房，才能大大缓解加州的可负担住房短缺问题。这一速度是当前加州房屋建设速度的三倍。加州的无党派议员分析办公室说，加州一年需要增加数十亿美元支出，才能为最需要的人提供足够的低收入住房。
10号提案拟废除《科斯塔-霍金斯租房法》
很多研究者认为这些目标很难达到，而租金控制是可以最快实施的办法，保护租客免于持续的租金上涨。
现在，加州15%的城市都有某种形式的租金控制，不过，1995年通过的《科斯塔-霍金斯租房法》（Costa-Hawkins Rental Housing Act）禁止各市和县在三方面进行租金控制，包括：
地区政府不得对独立屋实施租金控制；在租金控制房的房客离开后，不得限制房东涨租金；不得对1995年之后的建筑实施租金管控。同时，该法也不适用于1995年时已有租管法规城市，比如当时洛杉矶市已经封顶1978年10月1日之前建造的公寓涨房租，洛市就不能根据该法管制1978-1995年的房子。
10号提案没有改变现存的租金控制政策，只是建议废除《科斯塔-霍金斯法》。一旦通过，各市将可以不受限制的起草租金控制政策。但10号提案也提出了一条规定──任何有关全加州范围的租金管控法规都必须由加州选民公决。
洛杉矶市长加西堤已经表示，如果10号提案通过，他想扩大洛市的租金控制。◇
责任编辑：方平
