【大纪元2017年12月03日讯】文：Adiel Gorel・ICG（国际资本集团）CEO
在9月的上一篇文章中，我们讨论了为什么投资独立屋是一项极好投资，特别是对于忙碌的职业人士而言（我们大多数人都是）。因为我们拥有在美国才有的30年固定利率贷款购买独立住宅的好处（令外国人感到惊讶的是，我们可以获得长达30年不随通货膨胀变化的贷款，这意谓着通货膨胀在不断削减我们债务的实际价值，而租户正在逐渐为我们偿还）。30年期固定利率贷款仅适用于1至4个住宅单位，这使投资出租用的独立屋更具吸引力。
我们还讨论了拥有出租的独立房住宅如何改变一个人的财务未来。它可以帮助您把孩子送进一所好大学，可以让您尽早退休，更重要的是，它可以为您的未来创建一个金融安全网。
独立房住宅比其他财产更容易管理，通常由有孩子的家庭拥有，他们上当地的学校，这使得家庭的租期更长。而且，独立屋大概是最有流动性的房地产，因为当您将其出售时，您的潜在买家基本上是市场上的每个人。拥有独立住宅仍然被认为是“美国梦”，这是在美国许多市场上可以实现的梦想。
投资独立屋 专注于大都市
我们应该在哪里购买用于出租的独立屋呢？首先，我们可以专注于大都市。大都市通常由多个城市组成（例如，凤凰城区包括Chandler、Mesa、Gilbert、Scottsdale、Avondale、Peoria、Glendale等城市）。一个大都市通常经济情况良好，就业多样性，有大量的行业和雇主。因此可能创造更多的就业机会和稳定的经济。大都市多样化的教育、文化、烹饪和生活的各个方面，可以吸引很多的居民群体，创造一个稳定的居住区。
投资独立屋去阳光地带州
接下来了解一下美国的人口趋势，这总是有启发性的。即使在我们用网络和搜索引擎来进行研究之前，人口信息也可通过多种渠道获得，包括美国人口普查。显然，就整体人口变动而言，阳光地带州（Sun Belt States）通常是有净增长人口的州，这些州在阳光明媚的美国南部，如内华达州、亚利桑那州、德克萨斯州、俄克拉何马州、犹他州、科罗拉多州、佛罗里达州和其他南部州。并不是所有的阳光地带州都保持净增长，但许多大城市是这样的，这也是我们在地理位置选择上的一个标准。
受益于美国婴儿潮人群
阳光地带州受益于人口、经济和天气的多样化。婴儿潮（1946年至1964年间）出生的人可能是美国最大规模的一群人，人数约为7千7百万到7千8百万之间。最老的婴儿潮一代现在已经71岁了。最小的现在年龄是53岁。由于这个群体的规模庞大，美国历史上最大的退休潮之一已经开始，并将持续10年或者20年。因为婴儿潮时期出生的人都在陆续退休。
传统上，退休人员喜欢温暖的地区。许多退休人员可能会选择在阳光充沛的气候中度过余生，而不是在北部一些寒冷州。退休人士也喜欢选择收入税低或没有收入税的地方居住。除了阳光充足的气候之外，许多阳光地带州都满足这个条件。
当人们退休时，保障自己所拥有的财产，变得比年轻的时候都重要。许多阳光州对您的主要住宅，和其他资产的保护都有非常优惠的法律。
阳光地带州 更好的经济活动
现在的退休人员与过去的退休人员不同。如今退休人员开始第二职业，甚至成立初创公司，并不罕见。所有这些额外的经济活动，对于阳光带主要州的经济都是有助益的。
即使是那些只退休而不愿意再从事工作的人，也会因为他们的存在而创造很多的就业机会，从而满足他们的生活需求，从医护人员到清洁工、助手、供应商、助理等等。
许多阳光州也是适宜经商的州，监管力度较低，友好的企业环境，可以吸引来自其他监管严格和征税较高的州（例如：纽约州和加州）的公司来接管，离开他们原来的地方，来到这些商业环境更友好的阳光州。
与纽约、加州等州相比，许多阳光州的生活费用更加便宜。较低的生活成本以及由于公司进驻而产生更多的工作机会，这最后两点有可能吸引更年轻的劳动力到这些州。
现金流的迷思
位于阳光州的大都市区，建议在好区买房。虽然这似乎是一件显而易见的事情，但许多投资者都遵循纯粹的“报纸上现金流”预测，导致他们在不好的，甚至犯罪率高的地区买房。报章媒体上，报导部分坏区的现金流多于好区优质房屋的实际现金流。投资者会成为“报纸上现金流”心态的受害者，可能最终导致他们在坏区买房，而这会造成租户问题，比如房子长期增值慢，不得不驱逐租户，还有周转的成本。
所以好区优质住房的长期实际现金流实际上更好。因为在好区购买会更顺利（并不是绝对保证），有更好的租户和潜在更长租赁的可能性。
有时在不太好的区会有特别交易，如果交易有足够的吸引力，是可以买的。在经济衰退期间，我们已经看到这样的情况，好区新建的房屋几乎停建了，一些银行在任何类型的地区的止赎房可能更有竞争力。然而，在有选择的时候，建议在好区买好房。
合理范围的房价
但是注意，好房的价格可能很高！购买昂贵的大型房产也可能对房东造成压力，因为租金作为价格的一部分，当房价越上涨，租金占房价的百分比会相对越低。因此，在好区购买合理范围内的房产才是明智之举。
在多数阳光带的大都市区，截至2017年底，价格范围大致为15.5万至22.5万美元。购买过好、过大的房产，可能会影响到买主资产流动——租金会相对较低，潜在租户的范围缩小，现金流越来越弱。理想情况下，您应该购买价廉物美的地产，而不要“太花哨”。
当然，在好学区购买房屋是件好事，但是有些投资者对每个学校，每个年级进行过度的分析考察，把可接受的范围缩得很小。在这里要说的是，评估地点不仅仅是科学，也是艺术。重要的是不要拘泥于小事，学会听从经验丰富的经纪人的意见，他们对这些地区的感觉远比一张分数表要多得多。
在高速公路附近买房是很好的，但由于噪音和空气污染的原因，您不想购买太靠近高速公路的房子；靠近购物区很好，但不能离得太近；靠近学校好，但不能紧挨着学校。同样靠近医院和其他服务中心的房子也是如此。
现在是买全新房的时候
我们将在以后的文章中谈到首选房屋的确切类型，但在“正常房地产周期”期间，如2017年底，建议从开发商那里购买全新房屋。开发商拥有巨大的规模经济，工人和设备已经在工地现场。他们有可能对买方做出很大的让步，特别是如果买家在购买数量上有优势的话，就像ICG对投资者所做的那样。全新的房屋带有建筑保质证。新房子有全新的设备，如空调、屋顶、热水器，甚至地下管道。
对于新房来说，大型维修的可能性在很长一段时间里都是很低的。全新房的外观对租户可能更有吸引力，并且可能比老房更节能，这些都是租户欣赏的。
简而言之，我们希望把重点放在购买阳光地带州大城市出租用的独立屋上，在好区购买价格合理，而且最好是在建筑保质期内的全新住宅。
最重要的是，根据我们在30多年来购房数以千计的经验，您要拥有信任的，且知识渊博的当地经纪人（最好是合作过的），有熟悉当地的物业管理公司为您提供建议，并负责租赁和维护工作。最理想的是拥有一个当地团队的支持系统，当你需要时，它可以提供你“大批量购买的力量”，并代表你进行交易。
作者：Adiel Gorel，房地产投资领军人物之一，ICG（国际资本集团）首席执行官。ICG （International Capital Group国际资本财团）成立于1983年，有近30年投资房地产经验。
电邮：[email protected]
电话：800-324-3983
网址：www.icgre.com
本文刊载于旧金山11月18日地产版，请点阅
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责任编辑：李欧
