【大纪元2012年11月18日讯】（大纪元记者霍斯琦芝加哥采访报导）笔者从去年就开始买房子到现在已经1年了，房子仍未买下来，所以带着很多疑问咨询了陈观乐。他有自己的专业公司，从最初的房屋检测，到设计，和装修等，都由专业团队来完成。
再次见到陈先生，仍然是印象中的斯文，很有艺术家的风范，完全看不出他是专业的地产人士。
陈先生也很健谈，就着我的问题，他说今年他已经买了8套房子，大概总花费$30万。我很惊讶，迫不及待的要他分享经验，包括选择地点，评估价值，计算投资回报率等。
“一辈子难遇的投资时候”
从区域来考虑，陈观乐讲到，之前他听到一套名为“ How to Profit in this Downturn” 的CD 时讲到因为人口结构的关系，房市大概每37到40年会有一个大景气循环，目前2012年大概是这个景气循环的最低点。由此观察现在的美国房市，至少在大芝加哥来讲，深深的体会到“这可能是我们四十岁以上这一代的中年人，一辈子难遇的投资机会。毕竟再过个40年，实在没把握有没有蒙主恩诏。”
陈观乐透露，这个情况在芝加哥市及近郊，如BERWYN，CICERO 等地更是得到充分的验证。单就市里来看，在像New City，South Lawndale, Woodlawn, Bronzeville或是北一些的Humbolt Park等不是太好也不是太坏的区域，三万五千到四万美金就可以买个1300尺左右旳三卧房两卫的Condo单元。运气好的话，买个状况还不错的Single Family House都很有机会。
他说，回头看看其近十年来的成交记录，这些区域的房屋很大比例在2007年左右都卖到廿五万左右，真是一点都不夸张。当然要涨回到2006年当年的最高价格，大概谁也说不准要到什么时候，“要我猜的话大概会在2018到2020左右”。
“所以目前的买房策略绝对不可作短线操作，想在转手之间获得大量的利润。我觉得应当是：
1. 作中长期的持有打算。
2. 以现金购买，避免过度杠杆操作。
3. 仔细选择房客，在租屋市场上获利。”
前面提到的1300平方尺单元，在以上提到的区域，一个月的租金大概在$1300元上下（大家可以参考芝加哥住房处（CHA）的出版品里租金平均水平）。在扣掉税，管理费等杂七杂八费用，应该有个$800～900美金的净利，一年概约$11,000的收入，投资报酬率高达30%。这在目前超低利率，钱不晓得往哪儿投的年头，可真算得上是很好的买卖。
好学区，投资回报率低
相对而言，在好学区旳郊区，其投资报酬率就相差甚多。以Naperville来说，同样的单元，租金相差无几，但税及管理费却会贵一些。就目前的郊区房价水平而言，类似单位起价大约在15万元左右，投资报酬率大概也就5%、6%。在这些区域买房投资的优点是价格稳定，房客素质较高，管理较为单纯，对于华人投资人而言，其实也是可以考虑的选择。“关键是要密切关注市场，看到价美物廉的物件要即可出手，如此才能确保比较高的投资报酬率。”
陈观乐还乐观的估计，华人占美国地产投资市场的1/3。“另外，虽然没有很正式旳统计，但就我每天的涉猎市场状态，及查阅CHICAGO TRIBUNE 上的交易记录看来 ，华人在美国房产市场所占比重可能要达到三分之一弱。”
他分析说，原因是目前贷款标准极为严格，一般非亚裔购屋者有很大比例通不过银行审查。真的要买，就得用现金。但一般美国人的储蓄率极低，早就把后二十年的钱都花光了，根本拿不出那么多钱。这也是很多房屋签约了又重回上市，房价跌成这样的原因。于是有优良储蓄美德的在美华人就有机会在低价市场中扫货。再加上大陆这几年富裕程度大增，有机会在美购屋者在比较太平洋两岸之房价差异后，更是大胆出手，全数现金购买数栋房产。
陈观乐：免费提供商机
我问陈先生，我也很想骂这样的房子，但是很难拿到详细的房子信息，有什么好的途径及时获知商机呢？陈先生说他几乎天天关注，有需求的可以跟他联系，最重要的是免费帮助大家，他希望通过这种方式可以认识更多的朋友。一定记住他的电话：630-544-8147.
陈观乐说，在芝加哥市区，他的投资比较集中于几所大学的周边地带，如芝加哥大学、西北大学、伊州理工大学（IIT）、伊州大学芝加哥分校（UIC）等的外围区，紧邻的区域价格都挺吓人的，碰不起。当然，低价格有它的原因，不是全无道理。但有些就隔一条街，房屋价格马上变成1/3，而租金只差一点。从投资的角度来看，还是很划算的。另外，越来越多的中国留学生来念书的同时，也肩负帮家乡父母亲投资多元化的责任，他们这边买3栋房子也就是30万美金，可以自住，又可以出租，生活费房租都省略，这是一个潜在的市场，对于大家都有利，可以好好开发一下。
现在想投资房地产的人很多，但是因为不懂不敢下手，也不懂怎么管理租户，处理维修等琐事，其实要找合适的代理人也不是太难的事。有些公司把它的房地产现值的75%所有权出售给投资人，之后每年付投资本金大约5%-6%的年利息，之后5年除了收利息外，这些代理公司会处理所有出租、报税、安置租户，等相关事务；五年满了后，若房屋价格升到合适价格，可以考虑出售。利润在扣除相关费用后平分。如此每年平均利润应该在8%-10%。可以算是满有竞争力的一种投资管道。这种方式的好处是投资人不必操心，即使出现代理公司经营不善或倒闭，因为你至少还保有你所投资房产75%的所有权，所以在出售后还能小赚一笔。
今天陈先生先给我谈了购房投资的好方法，下次我们将请陈先生介绍如何装修房子。敬请期待，有问题可以直接与他联系，记住是免费的服务！◇
