【大紀元5月4日訊】商業房地產投資機會研討
主講嘉賓：葉建榮先生 (世界臺商會副會長，前北美臺商會會會長，亞特蘭大臺商會創世會長，Yes企業集團股份公司總裁)
聯邦疏困計劃還沒達到目標 很多大的連鎖店面臨危機
目前整體商業物業市場是不明朗的，雖然整體惡化還沒有完全出現，尚處於整頓階段，但是shopping center 危機已經出現了。聯邦疏困計劃沒有達到目標，受困人發現限制非常多，很多企業是多少業績有多少獎金，但是疏困計劃限制你發獎金，企業就很難去做，甚至很多大企業因此拒絕疏困計劃，但是小的企業包括小銀行還是非常歡迎這種疏困計劃的。一些大的連鎖店，雖然有長期租約保障，但是還是面臨嚴重的危機。政府會給這些企業1-2年的整頓期，那麼這些企業會做計劃，比如消減10%的人工等，要政府批准去實行。如果經過整頓期還是不行，政府就拿去了，整個股票就失掉了價值。大的公司要倒，整個供應商都受影響。股票市場是一種主要的指標因素，目前的股票在8000點上下，說明危機還在繼續。
經過一段時間 商業法拍房將大量浮現
商業地產的法拍房問題已經存在了，只是進入法拍的階段是需要時間的。如果說商家經營狀況不好，撐不住了，他們就會和銀行去談判。而銀行要看你有沒有希望才決定是否給你融通的條件。比如說銀行和貸款公司去看看，去評估一下，如果銀行覺得沒有辦法救，也沒有辦法再融資、或者也沒有辦法去延緩這個按揭的期限，這些都需要經過一段時間的交流與評估，如果覺得不行了才進入Foreclosure的程序。進入這個程序，還要準備所有的文件，現在就是正在做，整個過程要幾個月的時間，它的時間比住宅要長一點。不論是新的物業還是舊的物業，都同樣可能存在著問題。新的呢，在一兩年前建造的時候，成本本來就已經很高了，那個地方在建造的時候在Neighborhood 裡面覺得是收入很高的，但是在經濟環境整體變遷的時候，人們的購買力沒有那麼強了，問題就會出現。現在這種新的開發商很多，有的只有建造一半，有的只有建了第一期，第二期就沒有辦法繼續開工，甚至利息一直在增加，銷售又銷售不出去，那就要讓銀行放手去Foreclosure，但是目前市場上出現的不是很多。
自用型的中小投資物業 現在是好機會
如果有能力買，現在商業地產的投資機會非常好。因為目前的形勢下，物業價值都被低估了，一定要有現款，貸款比較難。現在大家都是缺現金，所以現在是「現金為王」，有現金就可以談得很好的deal。但是一定要懂。目前Apartment投資的機會尤其好。公寓雖然是住宅，但是超過四層，有8個單位以上，也屬於商業房地產。因為一開始很多投資者投資公寓，在整體經濟情況好的時候，用很多貸款買了很多。租金總收入是貸款的75%的時候可以打平，再低於此就沒有現金流了，很多投資者支撐不下去就進入了法拍程序。很多公寓的投資首期款是20%，到目前剩下50%、60%，因此到政府或者銀行手上之後，按照50%賤賣，很便宜，甚至會30%-50%來銷售，機會很好 。這種投資也是要有現金才好操作。
主講嘉賓：蔡雅美 (亞特蘭大國際不動產公司負責人，近30年亞特蘭大房地產經驗)
統計數字上的商業空置不能反映實際狀況
很多媒體上講的空屋率不能反映實際商業地產的空置，因為很多私人shopping centre的房東不敢讓房客走，因為那會直接帶來整個商業中心的蕭條，但是這種情況是收不到房租的。因此對於統計數字上的空置率要打一些折扣。很多房東都不願意討論這種事情，眼下整體不景氣，為了不讓購物中心蕭條，不能讓消費者看到出租率不到50%，因此養房客是很多shopping centre很無奈的做法；另一方面，shopping centre中的小生意人，普遍要求降租。那很多業主就要求舉證：以前做多少生意，現在多少生意，因此相應降租多少。很多人要求提供保稅數字，但是保稅不一定符合現實，本來就是保稅很少，今年報的也不能更少。像洗衣店的水費可以看出來，但不一定都有這樣的硬指標。有的乾脆就是直接要求別人降多少就給我降多少。降租10%、25%、還有50%的，房東們都很頭疼。因此雖然統計數字上未必有這樣嚴重的情況，但是房東的收入大大縮水。
商業地產還是有機會 要看地段和租客
因此，Shoping centor 就要很小心。一定要認真考察。首先當然是看地段，好的地段就是附近居民購買力比較高。從城區到北面，好的地段有Emery大學附近、Buckhead、Sandy Spring、Alpharetta都是經得起考驗。東北部Buford就蓋得太多，在人口未上來之前比較停滯。Duluth和Suwanee就是看具體情況了。除了地段之外，因為有上述情況的存在，所以一定要仔細觀察。我最近有個客戶，看好一個shopping centre現在已經被銀行收購了，地段非常好，一共十個租戶，因為我告訴她要仔細考察，所以她沒有貿然下手，果然過一段時間，有3個租客就被趕走了。因為購物中心現在是銀行的，銀行不會管很多，不行了就會趕走，私人的業主就會留下他們。
看租客是眼下最重要的。比如麥當勞，別人受到不景氣影響收入都在下降，但是麥當勞反而業績上升，因為大家節約開支，都去吃麥當勞了。麥當勞的股票也表現的是一枝獨秀。因為找大企業做租客，可以通過它的股票看它的狀況。這也提示我們，生活必需品類型的、物美價廉的經濟型租客，是當下的上上之選。當然，找大的公司、成長性比較好的企業也可以是選擇條件。
主講嘉賓：魏一鳴 (資深商業地產專家，亞特蘭大第一位華人CCIM，終身百萬經紀俱樂部會員)
不建議投資零售 而是投資倉庫
我們一般講的商業地產包括零售物業、辦公物業、倉庫和公寓，對投資者而言，據統計，2008年亞特蘭大在TOP10中佔兩個，一個是倉庫，非常有潛力。因為亞特蘭大是樞紐中心，交通量非常大。亞特蘭大有美國最大規模的飛機場，喬治亞州有兩個港口一個是Savannah，一個是Brunswick。亞特蘭大的工業在2008年僅次於洛杉磯和休斯頓。作為投資者，零售物業坦白講，已經建設過量，尤其我們有些同胞剛剛過來，買一畝地他就去蓋一個shopping center，一畝地就可以蓋一萬尺啦，類似這種情況導致空屋很多，都是開發過度。之前高價買的Shopping centre，現在因為經濟不景氣，也都影響到了，出租率就大大降低，現在從商業管理的經紀人那裏普遍反應要求降租，否則他們確實很難度過難關。確實，如果要讓大家都活下去，房東才能活下去，房東就要犧牲一點。養雞就要先讓雞生蛋，如果雞都沒有了，也就沒有蛋的收益。現在的零售物業就是這樣的問題。
不景氣的經濟環境下 醫療辦公物業是投資方向
現在什麼物業收益最穩定呢？現在是Medical Office。這是從兩個方向上講：第一個，這個Medical Building上住的都是醫生啦，或者是醫療相關產業的生意，基本上講，你景氣不景氣與你生病不生病，沒有直接關係。你生病了，還是要去看醫生，這個是必須的花費。也許像換牙，現在不換以後換，這個多少會有影響。但是你不可能不景氣就不生病；另外一個，從管理的角度上講，管理便捷。因為你的租客都是醫生，他們都是有一定的level在裡面，所以收租金的時候，不會有那些麻煩，他的收入很穩定的時候，他就會準時交租金。所以在不景氣的時候，這個可以作為投資的方向。
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