【大紀元5月12日訊】美東南Foreclosure市場態勢綜述——在愈陷深谷中偶現希望之光
第一季度法拍房數據，「倒影效應」明顯
根據RealtyTrac公司披露的數據分析，美東南第一季度Foreclosure（法拍房）一共175,631棟，佔整個北美市場第一季度803,489棟法拍房總量的22%；其中三月份美東南法拍房總量達到7萬餘棟，佔到北美三月份法拍房的21%。我們看到，美東南七個州中，出現三個級別：佛羅里達州119,220棟的法拍房數量以佔到美東南總量的68%的絕對多數量，喬治亞州28,608棟居中占16%，其他5州都是6%之下。
這三個級別的存在再現了房地產興衰週期的「倒影效應」，即越是房地產繁榮期市場投資活躍、價格高企地區各個方面的數據形成市場的高峰，而在市場衰敗期相應各個方面的數據就越差，如同高峰的倒影；另外一方面，在房地產繁榮期投資不夠活躍價格也不高的區域，在市場衰敗期，數據也沒有差很多，如同谷底的倒影。
三個級別的數據同樣對應到法拍房的比率。整個美東南每142個房子，就有一個接到foreclosure通知，這個數據要好於全國情況，整個美國這個數據是1/159；密西西比、北卡和南卡是法拍房較少的區域，他們的比例分別是1/1634、1/689、1/582。
喬州：法拍房三月創記錄，但是出現「希望前兆」
喬治亞州第一季度的數字體現了喬州房地產市場還在大踏步地走向深谷。首先是第一季度的總量比去年第四季度的法拍房總量多了10.66%，然後今年三月份的總量比今年二月的總量多31.33%，今年第一季度比去年第一季度多了0.37%，今年三月比去年三月多了20.99%——可以說喬州三月份的法拍房創了記錄，一個月內達到13,366棟，比任何同比數據都高出一大截。整個第一季度喬州法拍房全美國排名第七，但是三月份的數據是全美國排行第五！喬州第一季度是每138個房子就有一個進入法拍程序。
喬治亞州的房地產如同黎明前的黑暗，「黑」得一塌糊塗！雖然房地產的數據不夠好，但是美國勞動部卻有喜訊：根據勞動部數據顯示，喬治亞州自連續20個月失業率上升以來，第一次失業率得到了抑制，三月份維持住了二月份的9.2，可見政府的創造就業機會的計劃開始發揮效力。而失業率下降通常被看成是房地產復興的「前兆點」，三月份失業率不再繼續上升是個好消息，但是現在下結論還是為時過早。如果四月份失業率能夠不升反降，那麼房地產的谷底前兆就非常明顯了，喬州各位華人同胞的置業者就要趕緊大舉進場了！實際上，很多敏感的和喜好買房子的華人目前已經開始活躍起來。
北卡：失業率偏高，房地產卻還好
北卡的數據發展方向與喬州是完全相反的。喬州是失業率得到了控制，而北卡是一路高企：今年一月是9.7，二月是10.7，三月是10.8。這個10.8比全美國8.5還要高出2.3來，可見情況相當糟糕；喬州是法拍房大幅度放量，而北卡是大幅度下降，同比數字全是負數百分比：北卡今年第一季度比去年第四季度的法拍房少了20%，今年三月份比二月份少了3%，比去年同期少了40%。而且北卡的法拍房本來就是不多，第一季度一共只有不足6000棟法拍房。
為什麼北卡失業率如此高，而房地產的相對狀況卻還好呢？北卡建華房地產公司的秦建華女士認為，因為北卡房價比較低，即使失業了，政府失業救濟金仍然可以支付大半的房地產按揭，因此進入法拍程序的房子不多；不僅如此，由於目前在經濟不景氣的情況下，由於房價過低，加上政府低利息和首次置業8,000元的刺激，目前看房的客戶明顯增加。秦建華女士認為，雖然北卡整體失業率高，但是如大學等機構並不受影響，華人尤其不受影響。而另一位地產經紀專業人士楊愛國先生則認為市場只是略有回暖跡象，但是什麼時候市場觸底，還有待觀望。
佛州：絕對總量大，但是速度得到明顯抑制，市場成交活躍
佛州是全美國法拍房第四多的州，因其當年房地產的過分火爆，反過來也導致了更多的法拍房出現。雖然第一季度的數字佛州的數據絕對總量還是很多，今年第一季度比去年第一季度多了35.64%，今年三月比去年三月多了55.78%，但是由比較數據來看，其法拍房生產速度卻是得到了抑制——第一季度的總量比去年第四季度的法拍房總量少了12.19%，而今年三月份的總量比今年二月的總量僅僅多1.6%。
根據奧蘭多來來地產廖為志先生表示，奧蘭多的眾多法拍房的低價格也吸引了眾多的投資客，原來25萬左右的房子，現在只要6-7萬就可以買到，但是出貨速度非常快，甚至出來一天就被賣掉了；而目前的銀行收購房市場上已經大約消耗了70%，而short sale市場上也消耗了50%。從來自奧蘭多地產經紀們的反饋來看，市面上的foreclosure確實越來越少了。不論是表面的統計數字，還是第一線地產經紀們感受到的市場表現，佛州的房地產已經是投資客們的獵取目標了。看來佛州房地產無論是繁榮期還是谷底期，都是那麼的轟轟烈烈。
AL剛剛大幅度放量，FL、MS、NC、SC開始減量
阿拉巴馬第一季度的foreclosure數量雖然只有3669棟，但是整個第一季度比上個季度上升了74.71%，而三月份比二月份上升 216.97%，第一季度比去年同期上升116%，三月份比去年同期上升216%，這些數據說明阿拉巴馬的法拍房才剛剛開始放量。與此相反，FL、MS、NC、SC的法拍房減量。RealtyTrac公司分析認為，這裡面有政府政策約束的因素在內。因為立法方面的限制和暫停回收活動，而導致法拍房數量的減少，隨著大部份限制的取消，預計銀行實際回收到手的房產數量將又會增加。實際上是否如此，在美國經濟與股票市場依然晦暗不明、銀行持續倒閉和失業率持續普遍上升的情況下，經濟刺激與救濟政策發揮的功用需要我們繼續關注。
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