【大紀元11月20日訊】(大紀元記者晏宇編譯)在房地產市場繁榮時期沒有花大筆錢改建自己房屋的屋主們，現在可以嚐到甜頭了。根據不同的地區和不同的改建工作，一些屋主在自家房屋改建項目上的花費，比幾年前減少近20%。過去許多對小項目不屑一顧的承包商，現在也願意接受更小的工程和「零活」了。和繁榮時期形成鮮明對比，如今更多的項目較能按時完工，費用也好控制在預算之內。
家住德州的索伯斯基(Sobieski)夫婦兩年前曾考慮擴建住房，但覺得承包商38萬美金的預算太高。先生是一位54歲退休的產權公司經理，今年早些時候，再次聯絡同一家承包商，得到一份略作修改的報價，費用降了20%。最後該夫婦共支付了 30萬美元，在原先3,400平方英尺的家園之上，增建了1500平方英尺，其中包括安裝一個新的屋頂，將舊車庫改建為娛樂室，並建造一個新的車庫。
這家承包商兄弟強（Brother Strong)公司副總裁亨特表示：「三年前，如果你要求承包商給個折扣，他們都會笑話你，」但現在時機不同了。
閒置承包商競標 價格下滑
美國各地的房屋改建項目報價與高峰期相比平均下降5％至10％。這主要是因為房地產業的低迷引發閒置承包商的競標戰爭，以及全球需求下降而導致一些建築材料如膠合板、木材及絕緣材料的成本下降。
房屋改建需求通常是在購房後一年半到兩年期間。許多大的工程是由房屋淨值貸款或其他貸款完成融資的，銀根緊縮和房屋價格下跌也損害了改建行業。目前一些新住宅建造商也加入了家居裝修工程的競爭行列，從而愈加壓低了價格。
根據哈佛大學聯合住房研究中心(Harvard Joint Center for Housing Studies)現有的最新資料顯示，截至2009年第一季度，房屋改建工程的花費達1,182億美元，而在2007年第三季度，全國房屋改建最高峰則達 1,460億美元。
該中心預計，改建費用至今年年底下降放緩，從明年年初則開始回升。
當然，也有不願大幅降價的家居裝修公司。建築材料只佔改建費用的大約三分之一，稅收和保險費，包括工人的工資持續上升。燃料價格也居高不下。一些以石油為基礎的建材產品，如瀝青油氈瓦等，在2007年和2008年一路上揚。儘管根據全美住宅建築商協會(the National Association of Home Builders)，這種趨勢從去年春天開始扭轉。
競爭打亂市場行規
一些承包商對要求高折扣的屋主非常不滿，全美裝修業協會(National Association of the Remodeling Industry)主席威廉卡特(William Carter)質問說，「僅僅因為無法得到貸款，就能要求將原本30萬美元的項目降價至17.5萬嗎？」他本人是加州一位資深的廚房和浴室裝修業務商。他承認，因為拒絕降低5％以上的費用，已經失掉了一些生意。
卡特強調，價格最低的投標人並不一定能提供最好的服務。有些投標價過低，結果無法按報價完工，從而導致偷工減料，向客戶索要更多的錢款，甚至放棄工程。有些則是兼職業餘的或其他不合格的承包商。
地方商業促進局(Local Better Business Bureaus)通常每年會收到數以千計有關施工和改建承包商的投訴，他們建議屋主應該多方詢價，並要求多看幾家建築商最近完工的項目，簽訂合約前與老顧客談談。讀者可從www.bbb.org網址下載當地承包商的可靠性報告。
顧客殺價 建商插足
一些專門從事家居修繕業的承包商不相信新屋建築商能夠勝任房屋改建工程。 他們爭辯說，建築商經常低價競得工程， 但他們的經驗是在空地上搭建房屋， 而不是在幾十年陳舊的房屋裡，工作時得面對著爭吵的夫婦和隨意遊蕩的寵物。
喬治亞州鄧武迪(Dunwoody, Ga.,)奧奈達建築是家房屋改建公司，面對著當地的建築商日益激烈的競爭，負責人西尼斯加利不以為然地說：「你不能指望只花6.9萬美元就完成10萬美元的項目，但人們往往到工程完成三分之二時才意識到這點。」在他那個地區，改建價格已經從2006年下降了10％至12％。西尼斯加利同時也為房屋建築商開設一門家居改建的課程。
全美住宅建築商協會(National Association of Home Builders)的首席經濟學家克羅(David Crowe)，證實了更多的房屋建築商正在尋求改建工程，而同是該組織成員的改建承包商對此表示擔憂。
克勞表示，沒有做過房屋改建的較小規模的建築商可能對改建一幢現有的建築所需工作量估計錯誤，」但他不認為這是普遍現象。
改建有人居住的房舍 建商難應付
42歲的奧布太太陳述，2007年她和丈夫請一家房屋建築商裝修他們在康州費爾菲爾德(Fairfield, Conn.) 的住房，有3000平方英尺。工程期比建築商原先保證的要長得多。她說，看起來建築商並不清楚在有人居住的房屋裡裝修所會遇到的困難。
奧布太太表示，因為在3個承包商中，這家報的價格最好，所以選擇了他，改善和擴建共花費20萬美元。「這本應是6個月的工程，卻拖延到9或10個月。」但最終她還是認為划得來。
因為經濟不景氣，確實有不少屋主從資深房屋改建專家那兒拿到很好的價格。房地產經紀經理布克曼估計裝修他位於紐約薩格港(Sag Harbor, N.Y)的房子，花費比經濟蕭條前節省了20%至25%。一些頂蓋工要價7000美元，他只支付了1500美元，而這並不算最低的投標。
買賣房地產 盯住「利潤」關鍵
現在好像沒有多少投資回報能比得上買賣房地產的所得。買賣房地產收益快的很，只要你手上的餘錢夠多，不要投資投到「除了房子一無所有」的地步。
買賣房地產首先要考慮的是它的利潤。算算要花多少錢把房子買下來，再看看周邊已裝修好的房產平均售價，當然，投資成本與市場平均售價之間的差價越大越好，但現在的問題是，在全國範圍內，值得投資的房地產大多坐落在房價還在下跌的地區。所以如果要在這些地區投資，動作就要快：買了房子，裝修好，趁房價沒有跌到沒錢可賺就馬上出手。
成功的房地產投資靠的是利潤。但是沒有一套現成的公式來預算房地產投資和回報，但是沒有兩座房產（就內部裝修而言）是一模一樣的：有的房子可能只需要一個廚房，但有的可能需要廚房加兩個浴室。每座房產都是獨特的，所以我們只能舉一個假設的投資案例，僅供參考。
＊估計房產價值
假設你要買一座房產要價$199,000，你覺的這個房子需要一個新廚房，兩個新浴室，一個新壁爐，還有地毯，內外塗層，再加上院落景觀。
裝修公司報價$47,000幫你完成這些工作。那麼你的淨投資就是$199,000加上$47,000，就是$246,000。房地產經紀人對裝修好的房地產進行估價，考慮到房地產所在的社區其他房產裝修後售價或者新房做比較，估計你的房產價值$285,000。聽起來不錯，你好像可以賺到$39,000，其實還不一定。
首先，你必須考慮需要多長時間才能把房子出手，算算房子的附帶成本（比如每月付款，工程貸款，水電費等）。對於當前一般的法拍屋市場，你可能需要準備4-6個月的附帶成本。假如你的房子的附帶成本是每個月$1,200，那就得再花$4,800，你的利潤剩下$34,200。
然後，別忘了賣房時7%的付給地產商的佣金以及交易費用，大概是$19,950。所以利潤就剩下了$14,000左右。
現在你可能明白了為什麼很多投資者買了低於市場價$85,000的房子但最後投資效果不盡人意。大多數有經驗的投資人會挑選利潤達到房價的50%，或者低於市場價$100,000以上的房子。
最後還要補充一點，在房價普遍下跌的市場狀況下，本案例中的$14,000利潤很快就會縮水；而且如果在買方市場中買家的殺價也會讓利潤更少。
房產業背後 秋風蕭瑟
私人控股公司做財務分析公司Sageworks Inc.根據各行業在不同時期收益下降的幅度，分別評出上年度和本年度「十大業績最差的行業」。而其中8項「最差」與房地產業有關。
當人們都在為汽車行業危機擔心，為房地產業是否復甦的前景擔憂，我們是不是忽視了房產業市場的一片蕭瑟背後，那些也處於「風雨飄搖」之中的行業呢?看來政府把主要精力投注於所有陷入困境的借款人身上，卻沒有給房產背後的那些行業以足夠的關注。這也許值得我們深思。
＊2008年業績最差行業和銷售下滑百分比
地產開發業 -14%
伐木運輸公司 -13%
地產代理 -12%
膠合板和工程木製品製造業 -12%
鋸木廠和木材防腐業 -11%
汽車經銷業 -10%
汽車車身及掛車製造業 -10%
木材及其他建築材料批發業 -7%
信用中介/按揭經紀和金融交易處理 -7%
家居擺設店 -6%
＊近12個月業績最差行業與銷售下滑百分比
地產開發業 -15%
伐木運輸公司 -14%
鋸木廠和木材防腐業 -14%
地產代理 -12%
膠合板和工程木製品製造業 -12%
汽車經銷業 -11%
非金屬礦產採礦及採石業 -9%
其他木製品製造業 -8%
木材及其他建築材料批發業 -7%
水泥和混凝土製品業 -7%
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