【大紀元9月19日訊】看我來剝順馳置業的畫皮！看我來剝順馳置業的畫皮！離開順馳也已經有一段日子了吧，有心思來重拾那些在順馳的點點回憶。其實我去的是順馳的二手房業務體系，和現在聊齋熱炒的第一大街——順馳地產是兄弟公司，統屬順馳中國。這裡我只想講講順馳二手房的奧妙所在。關於在順馳的感受以及離開順馳等等，我會在另外的貼子裡在述。
其實很多普通百姓都是抱著對大公司的信任才來找順馳買二手房的，因為黑小中介太多了。看到順馳的廣告鋪天蓋地，鬼才管他資金鏈什麼的鬼玩意。很多客戶進入順馳連鎖店後，明顯的感覺到順馳登記的二手房比其他的中介要貴，但經不住順馳那一幫西裝革履的本科經紀人的忽悠，還是被牽著鼻子走。
下面的內容可能會涉及到企業的商業秘密，但看到眾多被蒙在鼓勵的善良鄉親……我保證以下的內容決沒有誣陷、造假成分：
其實，普通的三方（也就是三方簽個協議，順馳只收2%中介費）根本不是順馳的利潤來源，他的主要利潤來源說白了就是收購房子，倒手再賣，賺取差價。為了能清楚的理清頭席，分兩方面——買房的和賣房的來分析你看看，順馳是如何玩你的！
一、如果你是買房的，從你踏入順馳店的一刻起，他就打算著要從你身上搞個萬而八千的。
順馳人給你推薦房子有個順序，他們收購的房子》》他們簽限時銷售的房子》》他們有鑰匙的房子》》他們一般代理的房子。這其中的奧妙你一看便知了吧，不管房子是否真正適合你，都首先給你推薦能賺更多錢的房子。
我一個一個來分析吧，他們收購來的房子，價格他們自己控制，但你不知道，他們找一個內部人來充當房主，和你談價，和你簽協議，跟你一塊過戶，就連原房主也不知道房子是被順馳收購了（這個後面再談）。他們稱收購來的房子叫A房，因為順馳每個房子都有電腦編號，收購來的叫A—****，限時的房子叫X— *****，一般代理的房子叫T—*****或TW—*******，如果你去順馳買房，你讓工作人員給你打印一張房源出來，在他的右上角的編號你一看便知，順馳給你推薦的房子到底是什麼性質的房子。
據說在我們這裡，順馳一個收購來的A房，轉手就賺了4萬多，黑啊！不過不黑在這世道是賺不來錢滴！在北京，一個A房創記錄的賺了10多萬！如果你確實看中了順馳收購過來的房子，儘管死命壓價，兩三萬不成問題，如果最後總出不了手急了，順馳不賺錢也會賣。
在說說順馳限時銷售的房子，如果你看不中他收購來的房子，順馳人會極力推薦他們限時銷售的房源，所謂限時銷售，就是順馳針對那些急於變現的客戶推出來的服務，以低於市場的價格來和順馳簽一個協議，保證短期內售出，售不出賠1000元。在協議中就會註明，高出簽定價格的部分，雙方有一個比例來分成，或者55 分，或37分，依據房主談判能力而定。比如順馳和客戶簽來的價格是11萬，結果順馳將價格賣到了15萬，那四萬的差價就和房主按協議簽定的比例來分，這樣的利潤也是非常大的。
如果以上這些房子你確實不願意上套，那他們還有另外一套等著你，就是帶著你看他們有鑰匙的房子（房主在順馳登記房子的時候，他們會以種種理由勸說房主留鑰匙，以給他們下套留下空間），順馳會給你報一個相當高的價，因為你見不到房主，你跟順馳還價時，順馳會盡力抬高你的心理價位，然後你說出了一個價位，比如說這個價格是A，隨後他們回打電話給房主，告訴房主有一個客戶出了一個價，比如說是B，當然這個B價比你給他出的A價格要低很多，如果房主同意B價出售，而你願意以A價來買，哈哈，那A減B，利潤空間就產生了！那他們就告訴你：「這個房子多好多好，房主以你所出的價格確實不願意出手，你可以下給我們一些誠意金，（通常是萬而八千的），我們再發揮出我們渾身解數來勸說房主，我們保證以你所出的價格A來給你買到，買不到退你錢」等等忽悠你的話，如果你按他所想交了誠意金，哈哈，那順馳吃定你啦。順馳會趕緊派人，通常是內部的專門做托的人，假扮買主，以B價甚至是低於B價的價格將房子買到（不是真正的買，只是公證一下，以後順馳就可以自己和你談各種事情，而不需要原房主出面），再以A價賣給你，呵呵，空手套白狼。以後和你談的就是順馳自己人了，但他們會說這是房主的表妹呀，大姨啊等等親戚，你依然蒙在鼓裡。
其實，沒有鑰匙的房子順馳依然有很多是這樣來操作的，你只是在看房的時候見過房主，隨後順馳就說房主出差呀等等，將房子委託給某某人來賣（實際是順馳自己人）。然後賺取A和B的差價。
這裡有個小花絮，有個客戶買了順馳的房後，有一次跟一個店員到總部（裕達國貿）去辦手續，客戶發現他買的房子的房主竟然順馳總部的工作人員（就是順馳的托），這下順馳漏陷了，客戶立即要退房，最後順馳讓這個工作人員使出苦肉計才擺平，從此以後，順馳規定，以後要有帶客戶直接去裕達的情況，先給總部打個電話，相關的托（其實是總部行政和財務上的人）要迴避掉。
其實有時順馳使完18般武藝後，確實沒大利潤可撈，也會老老實實的做個普通三方，賺個2%中介費了事。
說到這裡，不知你看明白沒有，其實，在鄭州，正規操作的中介並不少，像21世紀不動產，好老師，**，鄭房置換等等，都是以純賺取2%中介費為主的，不會這樣黑你幾萬。而且你在順馳買房，一定要見到原房主才能確定最後的價格，就是說你可以通過順馳讓房主帶上房本和身份證你看一下是否是本人，也可以自己直接和房主談價。不過如果你不是走投無路，就不要去順馳冒被宰幾萬的危險去買房，畢竟普通百姓攢的錢還是非常不容易的啊。
二、如果你是賣房的。
呵呵，不好意思，你的房子從你進店的一刻起就被順馳惡狼似的盯上了，他們會通過各種說辭來探出你的心理底價，同時盡力打壓，如果覺得有利可投，順馳便會派出自己的評估去看房，但你不知道，順馳對你說這是客戶，評估如果認為可行，他們就會在找幾個托去看你的房子，然後給幾個較低的價格，讓你懷疑你房子到底還值不值錢。隨後他們會和你來談限時銷售，如果你確實不急賣，不和他們簽的話，如果確認有相當大的利潤空間，呵呵，他們就會收購啦，不過順馳稱之為暗收，就是以客戶的名義買來。所以說你賣房之前一定要多找幾家中介訊訊價，不可盲目報價。
同時他們還會勸你留鑰匙，如果你不願意留的話，又有利潤空間，又是個空房，考慮到你有留鑰匙的可能性，他們會找好幾個托陸續看房，把你跑到要死，跑煩，自然就把鑰匙留下。
你看前面的一段時可能會有疑問，順馳哪來的錢收購房子？？？
其實，這正是順馳的聰明之處。順馳在簽三方協議時，會盡力勸說買賣雙方從順馳過款，買方要在去房管局簽買賣契約之前將全款（如果是一次付款的話）打到公司帳上，但順馳退款給房主的時間卻是新房本下來後3日內，名義上說是要保護買賣雙方的利益。這期間有長達半月甚至一個多月之久的時間差，呵呵，順馳可以拿你賣房子的錢去收購房子啦，連利息都沒有，真是無本萬利啊！順馳拿這叫資金沉澱。不過他這樣霸王的退款約定也只是欺軟怕硬，曾經有個店拿這個湖龍一地痞，但被地痞掂著刀子把錢要回來了。普通百姓還不是乖乖就範。
好了，先剝到這裡吧，來聊齋的也都是理性的有分析有判斷的人吧，不信的值當我胡說灌水吧，但看到很多確實是需要買房的剛畢業幾年的年輕人、那些老年人，還有那些下過崗的中年人，真的沒什麼錢，但依然被順馳黑掉幾萬，心中就有一種難言的痛楚！
其實，順馳是中國最大的黑中介！！！！
順馳房產業務大全
其實我想寫這篇文章很久了，從順馳離職已經有一段時間了，一直在思考外部形象比較不錯的順馳的一些內部做法是否得當？在順馳的經歷對於一個人的成長是否有利？為什麼離開順馳的大多數人都痛恨順馳？作為我本人我不想做出太多的評價，畢竟在順馳呆過，我只想把我所瞭解的說出來，讓大家去評判它的功過得失。
一、三方業務
三方業務——順馳的二手房買賣業務，是順馳最基礎的業務。
特點：和其它中介大同小異。
1、內部員工。無論是買方還是賣方都是順馳員工最喜愛的客戶，成交之前他們可以把客戶當成爺爺看待，尤其是買方，但成交之後就不同了，尤其再出現糾紛，反正你中介費交了，「愛怎麼樣怎麼樣」是順馳員工背地裡常說的一句話。順馳員工再向客戶推薦房子的時候通常會把房主的標價再往高裡報5000塊，給自己留下緩和的餘地。順馳一直在教導員工要聚焦客戶價值法則，但落實到基層員工身上就變了味道，由於年輕，沒有經歷過買房的經歷，順馳的大多數員工並不能完全能夠做到換位思考，給客戶推薦的房子往往不盡如人意。所以大多數情況下順馳的員工是比較鬱悶的，只有真正做到理解客戶的員工才能真切的把握客戶。
2、買賣流程。外界對順馳有一種說法：順馳壓款，一壓一個月。這種說法有一定的道理，但是用順馳自己的話說，我是為了保障買賣雙方的利益。在順馳，無論貸款還是不貸款的客戶，只要能正常過戶，順馳都要要求房款從順馳走，等全部手續辦理完畢之後順馳才能把房款全款給房主。它完全不必那麼做，過戶之後就可以給買賣雙方辦理交房手續了，房款完全沒有必要壓那麼長時間，如果我們細心的話就可以發現，順馳壓款的時間就是房管局承諾過戶的20個工作日的時間，順馳利用這一點大做文章，同時把這個時間差內的房款源源不斷的輸送到總部，至於總部用來做什麼，那就不得而知了。
二、收購房業務。
收購房——一般中介先把房子從賣方手中買過來，然後加價賣出，從中賺取一定的利潤。
特點：價格高於市場價，但一般低於25萬；自己有鑰匙，見不到房東；有委託書，可以直接過戶；在報廣上以紅色或其它顏色突出顯示。
1、內部員工。作為支持順馳重要利潤來源的收購房業務是順馳內部最具爭議的一項業務，尤其是剛剛進入司的員工，都對順馳賺取大量的房款差價而感到不安和不解，更有員工對於把收購房賣給同齡的年輕人或者老年人而感到於心不忍。但是順馳的老員工卻在信誓旦旦的教誨這些新員工：「我們賺取的是合理的利潤，你想想，為了把這套房子賣出去，我們要有多少人晚上出去貼條，要耗費多少的人力、物力，相對於我們的付出，這些錢就顯得太少了」；「賣嗎？不賣你就走，在順馳不賣收購房你就別幹了」。於是，此種理念被用各種方式傳遞下去，有的人接受了某種觀點就在順馳干了下去，實在接受不了的要麼不賣收購房，要麼就辭職了。
2、買方。對於要買房子的客戶來說，他們一般分辯不出順馳的那套房源屬於收購房（合同號以「A」開頭的房源就是收購的房源），此類房源一般價格較高，順馳內部有一句話叫「低來高走，高來也高走」！在此套房源可以看房之後，附近的連鎖店便會給手邊的所有客戶打一遍電話，約來同一時間看房，用順馳自己的話說就是形成「聚焦」效應，造成拍賣效果；如果沒有客戶的話就晚上出去「貼條」，一個晚上順馳的員工可以把一套房子的信息貼滿附近的大街小巷，於是連鎖店馬上就積累起了大量的客戶。
對於看房的客戶來說，他們會收到這樣的信息「房主不在本地，全程委託順馳代理銷售」、「房主買了國際城（藍郡）的房子，這套房子是用來沖抵房款的，房主全程委託我們代理銷售」等等，無論是什麼原因，反正你是看不到房主的面；如果客戶提出來要看房本，他們會百般阻撓，一般會說你簽了合同會給你看房本的。
3、賣方。對於房主來說，要賣房子選擇那家中介都是沒有意識的，但感覺到順馳的名氣，以為會賣一個高價格，所以就到順馳來賣房子，但他們沒有想到的另一點，買方也不是傻子，價格高了肯定成交週期要長，如果脫離市場價那就只能苦等了。順馳得到信息之後，如果房子在25萬以下就會考慮是否收購這套房子，一旦確定為優質房源，就會安排「假」客戶去看房子，趁機打壓房主心理價位，直到房主降價到他們理想的價位，之後就開始鼓動房主全程委託順馳代理銷售，並承諾 30日（或者更長）就可以給房主全款，但條件是房主必須把房本放到順馳，另外再去公證處簽訂一個委託順馳代理過戶手續的公證書，然後要求房主騰房，交鑰匙。然後本來是普通房源的這套房子就成為了順馳的收購房，比原來房主賣的價格一般要高20000元以上去銷售。知道順馳加價賣出之後，賣方一直蒙在鼓裡。
4、同行。其實順馳的這項業務是石家莊乃至全國各個中介普遍採取的賺取利潤的方式，本來無可厚非，但是以順馳員工無比偏執的激情大量收購市場上位數很少的優質房源，勢必造成其它中介或個人炒房者的利潤減少，因此行內痛恨順馳也在情理之中，不過市場競爭，優勝劣汰，只能等待市場的檢驗。
三、空置房業務
空置房——開發商賣了許久都沒有售出的商品房，順馳以各種方式拿來加價賣出。
特點：價格高於當地市場價；現房為主。
1、內部員工。空置房業務是順馳在石家莊利潤最大同時也是對連鎖店支撐最大的業務，一般連鎖店周邊有空置房可賣的話那獎金就相對於遠的連鎖店多多了。順馳賣空置房的最有效的方式就是動用連鎖店的客戶資源和人力資源，掃樓（並非打掃衛生，而是把宣傳單派發到每個家門口），掃南三條，掃新華集貿等，瘋狂的推薦客戶到售樓現場，售樓部和連鎖店以及連鎖店和連鎖店之間的關係常常因為爭奪客戶而攪得亂七八糟，甚至有的員工之間反目成仇。作為順馳的內部員工並不知道順馳代理的空置房的低價，他們只管推薦客戶到售樓部即可。
2、開發商。開發商之所以把房子交給順馳來賣，絕大多數情況是因為自己沒有能力銷售或者只剩下了尾盤而沒有代理公司願意代理，順馳只是撿了一些殘羹冷炙，但它的利潤也非常大，比如他代理的第一個項目——鋼西小區，一共才十幾套房子，每套房子加價5萬售出，順馳在短短的三個月賺了50萬還要多；第二個華興園，之後是義西小區、安康花園、宏豐苑等，順馳代理宏豐苑之後，由於其強大的銷售力讓開發商看到了順馳的「厲害」之處，於是不惜和原來的代理商——匯豐行反目成仇，把御景江山交給了順馳代理銷售，於是順馳在石家莊的代理行業初步站住了腳跟，宣稱自己全力挺進了石家莊房地產的代理市場。但不久開發商就感到了傷痛，順馳的利潤要高於自己！！！這是讓開發商就忍受不了的，於是開發商和順馳在第一個代理週期以後結束了合作。之後雖然順馳又代理了一個平山的項目和一個期房的項目，但明顯順馳在開發商的心目中已經樹立了一個不利的形象。
四、租賃業務
租賃業務是所有中介的基礎性業務，順馳也不例外，在石家莊，順馳的租賃業務分為兩種：
低端租賃：租賃價格在800元（不含800）以下的租賃，中介費收取承租方月房租的50％。
高端租賃：租賃價格在800元以上的租賃，中介費收取出租方月房租的100％。
以前還有類似轉租的全程無憂業務，但由於繁瑣的工作流程以及冗長的空置期讓順馳賠了不少錢。
這兩項業務裡面最有爭議的是高端租賃，它收取的是房主的中介費，但一般房主會把這個費用轉嫁給承租者，實際上順馳賺的還是租房子的人的錢，曾經就有一個房主說過：「我這套房子平時就租2000元/月，但你們順馳要收取我的中介費，所以我在你們這裡成交就要多200元/月。」
不過現在租賃業務已經不是順馳的主要業務了，作為連鎖店的員工也不再重視租賃房源和租賃客戶，甚至對租賃客戶愛搭不理，有了租賃房源都懶得登記。
五、聯動業務
聯動——順馳置業和順馳地產的互動業務，順馳置業為順馳地產推薦客戶並在連鎖店展示地產開發的樓盤信息，順馳地產每個月給順馳置業結一定的聯動費用，如果推薦成功還有另外的推薦費。
作為順馳置業的員工要瞭解順馳地產在對當地開發的樓盤，如果發現客戶適合聯動業務就要毫不猶豫的在內網發留言推薦到售樓部，客戶成交以後順馳置業就可以得到幾千塊的聯動費。但順馳地產卻常常不守規矩，長時間的不結聯動費讓順馳置業的員工很是氣氛，因此順馳置業和順馳地產的矛盾也是十分尖銳的。
順馳置業的員工除了要往售樓部推薦客戶外，還要負責在售樓部需要的情況下推薦人氣客戶到售樓部。開始的時候順馳置業的員工還算老實，尤其是在04年4月 17日國際城二期開盤的時候，從各個社區通過居委會找了3000個老頭和老太太去看房子，結果弄的國際城方面一個措手不及，給弄砸了，於是以後國際城再需要客戶的時候，順馳置業的員工就動員自己的親戚朋友等去湊個熱鬧，多少有了一些自己人騙自己人的味道。
六、順馳的偏執行為
在順馳，作為員工，每天工作最多的不是帶客戶看房子，而是掃樓和貼條；而作為領導階層，每天工作最多的就是解決糾紛和開會。
1、掃樓。
順馳的掃樓不是打掃衛生，而是把宣傳單頁挨家挨戶派發出去，這是順馳最累的差事，也是順馳員工最容易偷懶的地方。順馳幾乎每個月都要有一次大規模的掃樓行為，他們針對的是所有的可以進入的小區，簡直無孔不入，而順馳內部又把這些可以隨便出入的小區稱為「貧民窟」，簡直可以「橫衝直撞」。順馳掃樓的員工所到之地就如下了一場白雪，如果派發的宣傳單頁是黑白的話。
2、貼條。
貼條就是把房源信息寫在紙上，然後把紙貼滿石家莊的大街小巷，電線桿子是順馳員工的致愛。初期順馳人貼條還採取打印複印＋膠水雙面膠的方式，後來感覺成本太高，於是就改成了大黃紙＋漿糊的方式，現在連廣廈、1＋2都在跟隨順馳用大黃紙貼條，大街上或者小區裡所有黃色的紙基本上都是這三個中介貼的。賣房子的房主從來不採取這種方式賣房子，只有中介這麼做。
這兩項工作佔據了順馳員工大部分的時間，尤其是晚上的時間，他們經常不吃晚飯就去掃樓、貼條，每天晚上回到家都是10點以後了，順馳員工透支的是青春，可得到的卻是可憐巴巴的很少的薪水。
3、解決糾紛
糾紛其實是各個中介所普遍面臨的問題，作為中介也很難做，處在買賣雙方的夾縫中艱難的生存，難免和買賣雙方有一些摩擦，這都是正常現象。但順馳的員工太年輕，缺乏經驗和必要的法律知識，只知道維護公司的利益而不能在此基礎上最大限度的為客戶考慮，因此給客戶造成一種印象就是——交錢之前，客戶是爺爺；交錢之後，客戶是孫子。順馳和客戶之間在簽訂合同的時候喪失了人與人之間起碼的信任，這是順馳在二手房交易中產生糾紛的根本原因。
糾紛從一開始就伴隨順馳一直到現在，幾乎每一單生意都有糾紛，因此，順馳的區經理們所必備的能力就是解決糾紛的能力。也許是怕被曝光，也許是怕影響工作，順馳的區經理們每天騎著電動車到處轉悠，為的就是到所管轄的各個連鎖店解決店長解決不了的糾紛。儘管如此，順馳還是被曝光了好幾次，河北電視台都市頻道的都市印象就曾經報道過兩次順馳的糾紛，一次是水上花園店的收購房糾紛，合同上有暖氣而房子裡卻沒有暖氣；一次是東風路店的代辦過戶糾紛，著名的1600塊錢買了4張表。其它的鬧到西美總部的糾紛就更加是數不勝數了。
4、開會。
外界對順馳有一個稱號叫「夜總會」，意思就是夜裡總開會。開會是順馳領導階層晚上必上的功課，無一例外，順馳的會也是又臭又長，常常一開就到晚上一、二點鐘。當然，順馳的會的效果也是比較顯著的，當初順馳狠抓租賃業務的時候，就有某個領導規定，當天沒有房源沒有成交全體店員到西美開會，幾天會開下來，房源和成交也就上來了，然後給領導們造成一個印象——開會能促進成交，其實是大家都不想開會，是被逼無奈之舉。順馳採取這種方式來充分「挖掘」個人潛力，也有其獨到之處。
順馳開會除了針對業務之外還有一項重要內容就是學習戰略。這種戰略學習短了到晚上2點，長了就成了封閉會議，一開就是幾天幾夜，與世隔絕。開會是最消耗體力的地方，也是最摧殘人的地方，你看看順馳的中層以上的女員工，沒有一個是漂亮的，特別是開完會之後，小臉一個個□黑□黑的嚇人，人都跟吃了麻木藥似的傻傻的，只知道打車趕緊回家了。長時間如此的勞累，順馳的員工落下了兩種病，一種是飲食不規律引起的胃病，一種是長期開會坐著引起的腎病，尤其是越到高層的領導越是這樣。長期駐外的領導因為長期和家人見不了面結果成了「六親不認」，並不是他不認他的親人，而是他的親人不認他，曾經有一個老總，就因為長期駐外，結果某天回家之後，他的三歲的兒子竟然不認識他，悲乎？
順馳把堅持以上行為的員工稱為「偏執的員工，硬可的員工」。在順馳還有一句話叫「女人是男人，男人是牲口」，後來演變成「女人是牲口，男人是超級牲口」。幸虧順馳的員工都是剛剛畢業的大學生，容易「上當受騙」，曾經有一個員工就說過類似的話「我們順馳人講的是信念驅動，只要有信念，自行車讓它走就走，讓它停就停！」最後離開公司的時候的離職原因竟然是「阻礙公司發展」，可見順馳理念對員工的影響有多深，估計這也是突然有一天這些員工醒來之後發覺不對勁，大呼「上當」，於是開始痛恨順馳的原因之一吧！
七、人才流失
人才流失是現在每個企業面臨的問題，但順馳面臨的這個問題似乎更加突出。
順馳一直標榜員工的平均年齡比較低，是年輕人的天下，實際上也是如此，稍微有一些社會閱歷的人都不會再受順馳的蠱惑而為它賣命，除非是想勞一些外快，這也是順馳留不住老員工的原因之一。順馳的領導階層太多疑，總懷疑有員工成私單，有部門侵吞「公款」，也難怪，中介行業要避免員工不能私單確實有難度，聽說天津的員工個個都是房蟲子，他們都在借順馳的名義賣房，實際上是在為自己賺錢。
順馳高層領導的離職是所有異地公司所面臨的問題，隨著一個異地公司新老總的上任，總會有一批高層領導離職或降職，這不是他們能力不行，而是新老總要培植自己的勢力，他們要掃除異己之心比其它公司有過之而無不及，曾經在原來老總看來一無是處的員工也許伴隨者一個新老總的上任就能鳳凰騰達。
最後讓我們一起欣賞兩個關於順馳的短信：
1、十億人民九億騙；順馳員工是教練；總部設在天津店；全國都有連鎖店；詐政府，搶銀行；統一口徑騙業主；黑工資快發展；會議室裡蒙自家；橫批——我是順馳人
2、順馳員工與小姐之共同點：一、出賣青春；二、微笑服務；三、每日每夜；四、謊話連篇；五、都是口活；六、按量掙錢；七、苦中做樂；八、人走茶涼；九、前途渺茫；十、每月總有幾天不舒服。(http://www.dajiyuan.com)
