【大紀元2025年04月14日訊】自從美國總統川普的對等關稅在4月2日宣布以來，金融市場大地震，嚇壞了一眾經濟專家和投資人，對經濟衰退的預測也紛紛調高。在房地產方面，人們又開始擔心會不會重演2008年的房市崩盤。到底現在的市場和當年崩盤的前兆有什麼相似之處呢？這就是本集要討論的重點。
我們先來到佛羅里達州的坦帕看一看，有一處建築工地外的標誌，上面寫著：「新房子零首付！」哇，這個機會實在太難得了，是不是！但是，回想2008年發生的金融海嘯和房地產危機，這個廣告好像似曾相識。
隨著現在特定市場的房屋庫存增加，還有建築商優惠措施的大力增加，代表賣家正進入一種擔心無法售出的心理。尤其在對等關稅宣布之後，造成美國以至全球股市的暴跌，對美國經濟衰退的擔憂甚囂塵上。由於很多購房者的頭期款，都是來自股票市場，股價的暴跌，直接導致買房行動受到嚴重影響。
專家調高經濟衰退預測
在川普發布關稅聲明後，摩根大通分析師將全球經濟衰退的可能性預測，從幾週前的40%提高到60%。同樣，穆迪分析公司首席經濟學家馬克・贊迪（Mark Zandi）將經濟衰退預期上調至60%。
那到「經濟衰退」到底是指什麼呢？根據負責正式宣布經濟衰退的美國國家經濟研究局的說法，經濟衰退是指多個行業的經濟活動嚴重放緩，持續時間超過幾個月。
經濟衰退的典型特徵是招聘放緩、裁員增加和失業率上升。然而，經濟衰退與股市崩盤，並不相同——儘管市場大幅下跌，可能會引發真正的經濟放緩。但是，川普堅稱，他的計劃將促進美國經濟，他可能會與主要貿易夥伴達成互利協議，減少關稅計劃帶來的經濟衝擊。
為了減少衝擊，川普後來也在4月9日宣布，對那些沒有對美國實施報復的國家給予獎勵，暫停對等關稅90天，以便川普團隊可以和這些國家進行貿易談判。隨後，股市馬上反彈。但是這樣的特效藥無法持久，藥效過後，股市還是一陣慘淡。
似曾相似的場景
從本質上講，經濟衰退會帶來更高的失業率，增加許多家庭的經濟壓力。結果，買家的需求自然會回落，房屋銷售量下降。然後，因為待售庫存開始堆積，並在市場上停留更長時間，買家需求下降將對房價造成下行壓力。所以，我們可以看到，之前在一些快速成長的市場，例如佛羅里達州和德州的部分地區，今天的住房趨勢可能讓人感覺異常熟悉：庫存增加、需求低迷，以及房屋建築商爭相提供大幅優惠。
據一位建築商的買方經紀的說法，該公司提供零首付抵押貸款，甚至準備將部分房屋轉為先租後買模式——這些做法與上次房地產市場的衰退如出一轍。
另外，全美建築商Lennar為新房提供了總計相當於房價13%的獎勵，這是十多年來最大的新房優惠活動，在德州、佛州的降價也隨處可見。這樣的跳樓大甩賣場景，令人不禁開始思考，房地產的崩盤是不是快來了？到底現在和2007、2008年的時候有什麼不同？
與上一次崩盤的不同之處
1. 非投機性購買
事實上，我們現在所處的背景和之前的市場崩盤，有一個最大的不同之處：今天的價格上漲主要由實際供需驅動，而不是投機性購買，或者是魯莽的借貸行為。
差異在於，2000年中期的許多購買人都屬於經濟狀況不穩定的人，債務收入比過高，然後銀行的過度寬鬆，導致這些人可以貸款買房，甚至用次級房貸購買第二套房，在購屋者中也很受歡迎。
此外，次級抵押貸款的利率通常是可調整式利率。次級貸款機構提供消費者短期低利率抵押貸款，然而，初始階段結束後，利率就會大幅上漲。然而，沒有做好財務槓桿的人，最終會無法支付貸款而違約。當這種情況開始蔓延之後，最後就導致金融市場結構性的崩潰。
然而今天的購買人，通常具備很好的貸款素質，銀行在借款時會謹慎審核資格，大大降低了貸款違約的風險。所以，今天2025年，防止經濟崩潰的最大保障是房主的財務實力。
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2. 房屋淨值已大幅提高
另一個不同是，如今的房屋價值已經大幅上漲，就算房價一夜之間下跌高達 20%，如今的房屋淨值占比仍將高於2008年房價下跌之前的市場水平。當然這不是說所有人都一樣，還是會有屋主因為經濟困難，難以支付房貸的情況，但是這只是市場的少數。
根據2025年第一季的止贖房報告，第一季度共有93,953處美國房產申請止贖，比上一季度增長11%，但比去年同期下降2%。這樣的數量與過去二十年相比，仍是在歷史低位，止贖率全美是1,515個房產，會有一個止贖房，在加州是1,358，佛州是1,059，麻州是2,200，紐約州1,724，德州是1,271，華盛頓州是2,845，最少的州是南達科他州，19,945個房產，才有一個是止贖房。
3. 供需仍不平衡
第三個不同之處是供需情況，從2004年開始，新房建設大量攀升，直到2006年達到頂峰，各個建築公司都在瘋狂地建造新房，加上銀行亂貸，買家亂買，造就了一場完美金融風暴。
因此，在過去的數十年間，美國的新房建設一直在下滑，直到2012年中才開始反彈，但是人口的增長，讓數量大幅落後，導致供需天秤失衡，一直到今天，新房的銷售數量也沒有超過2006年時創下的峰值。
今天的供給不足的另一個原因，還有高利率的鎖定效應。在疫情前的低利率，為許多買家創造了購買機會，但是隨後因為高通貨膨脹帶來的升息，讓抵押貸款利率一度高達7%、8%，所以讓很多屋主不敢賣房。就連到今天，2025年的春季房市，儘管西部和南部有更多的二手房供給，但是在東北部與中西部，供給仍是遠低於疫情之前的水平。
所以，以上歸納的三大面向：非投機性購買、房屋淨值大幅上漲、供不應求，造成了今天市場與2008年不同的格局，也就是說歷史沒有重演的可能性。但是，退一萬步來說，假設今天還是發生房市崩盤，原因也會與上一次的原因完全不同。
經濟數據仍然良好
今天，我們處在一個經濟下行高風險的局面，表面上是川普對槓全世界，導致各國的企業、投資人人心惶惶，無法確定關稅最後會帶來哪些結局？也不清楚，自己國家與美國最終談判的結果如何？所以對經濟市場做出悲觀反應。
但是，在美國最新的就業數據和通脹數據，都顯示情況不僅沒有惡化，還在往好的方向前進。3月份新增的非農就業數據是22.8萬，高於預期；失業率升至4.2%，略高於預測的4.1%；3月份消費者價格指數，俗稱通脹率，降至2.4%，低於2月份的2.8%。
所以，大致上來看，美國經濟目前沒有大的問題，主要的問題還是在「關稅」議題上，看川普如何和各國達成交易，假如能破除關稅壁壘，局勢會一片看好。但是，在談判尚未塵埃落定之前，投資市場肯定會有一陣低迷期。
簡而言之，經濟衰退對房地產市場的影響可能是顯而易見的，但不會是災難性的，而且主要是先前存在的趨勢的延續：買家減少、庫存增加和價格走軟。儘管可能會迫使一些房主出售房屋，因為他們再也負擔不起抵押貸款，但大多數現有房主（54%）的抵押貸款利率低於4%，相對來說他們是有能力支付房款的。
此外，房屋建築商已經面臨關稅帶來的成本壓力，在經濟衰退的時期，他們會大幅削減新房建設，加劇現有的房屋供應缺口。反過來說，現在減少供給這對保持價格是有好處的，這會讓供需天秤不會過度向需求方傾斜。
從過去衰退中汲取哪些教訓？
即使今天的房地產市場不是2008年的重演，但這並不意味著當時的教訓不再適用。事實上，許多專家們一致認為，讓買家陷入困境的習慣——例如入不敷出，或過於關注短期收益——在今天仍然會產生風險。
首先，人們應該從2008年金融危機中吸取的最大教訓之一，就是不要讓自己過度擴張。購屋者不應該過度擴張自己的支出，買你能負擔得起的東西——甚至可以少買一點，這樣至少在發生危機時，也不會讓自己陷入困境。
第二，要習慣建立「財務緩衝區」，可以防止短期的財務損失，導致失控的滾雪球發展成長期問題。可以設定一個目標，例如將三個月的開支存起來，作為儲備金或應急基金。許多人的財務問題，都是從意外開支或失業開始的，如果開啟緊急借貸，很快就會演變成財務災難，因為債務會拖垮一切。
第三，要選擇合適的貸款產品，即便是可調利率抵押貸款（ARM）可能提供較低的首付，但如果利率持續波動，則可能會變得有風險。五年內或許能享有比三十年固定更低的利率，但是過後，或許會承擔更重的利率，尤其在經濟波動期，更有可能會面臨突如其來的變化。
最後，2025年購屋的關鍵不在於試圖完美掌握市場時機。關鍵在於了解您的財務限制，了解房屋所有權的全部成本，並選擇適合您的抵押貸款。其實，這不僅適用今天我們所處的背景，也適合任何時候，而現在會比過去更需要如此。◇#
責任編輯：李曜宇
