日本房產投資中，房屋空置最需警惕！
房產投資能否取得成功，關鍵在於如何最大程度地規避風險。 在日本的房產投資中，「房屋空置」無疑是最需要警惕的風險。
特別是對於公寓投資而言，租金收入幾乎構成了投資回報的全部。 一旦發生空置，不僅租金收益為零，業主仍需負擔物業及設備的維護費、稅金、管理費等固定開銷，直接導致收入赤字。 因此，避免空置是確保穩定收益的首要課題。
那麼，究竟是哪些原因導致了房屋空置？ 入居率高的房屋都有哪些特點？ 房產公司又是如何解決這類問題的？ 而作為業主，又該如何挑選一家值得信賴的房產管理公司呢？
對於這些問題，我們再次採訪了東京上市房產投資經營管理公司 FJネクスト（FJ Next），由其資深負責人從專業角度為我們解析相關問題。
一、空置發生的主要原因是什麼？
Q：請問常見的房屋空置原因有哪些？
A： 主要原因可歸納為以下三點：
- 房產位於租賃需求較低的地區
- 物業管理公司缺乏專業的招租與管理能力
- 公寓共用部分（如走廊、垃圾場等髒亂不堪，或郵箱周圍堆滿廣告傳單）管理不善，導致住戶滿意度降低。 （公共區域能夠保持乾淨整潔，是高入住率房產的重要特徵。 ）
Q：在這些原因中，您認為投資人最應注意的是哪一項？
A： 雖然各種因素都可能導致房屋空置，但我們認為「所委託的管理公司是否專業」最為關鍵。 即使房產位於熱門地段，若管理公司缺乏專業知識或對建築維護掉以輕心，也可能導致房屋空置。 因此，選對管理公司是避免空置的第一步。
二、入住率高的房產具備哪些條件？
Q：什麼因素能使房產維持高入居率？
A：我們歸納出以下五個關鍵因素：
- 優越的地理位置與生活便利性
日本鐵道網密集，車站周邊商圈發達，因此靠近車站、鄰近超市、教育機構等便利設施的房產，租賃需求較高，房產本身良好的外觀與設計，使房產具備較高的資產價值。
- 優質的公寓管理
要保證高入住率，就必須提升住戶的滿意度，公寓要能夠保持良好的維護與管理。 好的管理公司會確保共用區域的乾淨整潔，並根據房產所處地段設定合理的租金，以便能夠吸引到更多的租客。
- 快速且確實的維修翻新能力
租客退房後，通常需進行室內清潔與設備修繕。 若管理公司無法及時完成裝修，空置期將被拉長，直接影響租金收益。 擁有完善維修體系的管理公司，能減少房屋空置的隱患。
- 高品質的租客管理制度
租客素質也會影響房產的整體形象與吸引力。 例如，若住戶常在夜間製造噪音或與鄰居糾紛不斷，潛在租客往往會選擇避開此類房屋。 專業的管理公司會在招租階段嚴格審查租客背景，確保社區品質與租賃穩定性。
- 豐富的房產管理經驗與實績
優質的管理公司通常會主動公開其過往的管理成果，經驗越豐富，越能快速對應突發狀況，並有效提升租客滿意度與物業價值。
三、碰上空置問題，房產公司該如何解決？
Q：您認為一家優秀的房產管理公司，應為業主提供哪些服務？
A： 理想的管理公司應讓業主「幾乎忘了自己擁有這個房產」。 簡單來說，就是讓業主無後顧之憂。 透過專業的管理與高入住率，讓投資人能專注於自身的事業與生活，而無需擔心房屋空置的問題。
Q：那麼 FJ Next 在解決房屋空置方面，具體採取了哪些策略？
A： 我們除了與首都圈超過 1,200 家租賃仲介公司密切合作外，還採取了兩項關鍵措施：
- 積極開拓法人租賃市場
我們設立專門部門，針對大型企業推廣「員工宿舍解決方案」，實現穩定的法人合約租賃，提升房產的長期入住率。
- 自行招聘與培訓管理員
與一般外包不同，我們選擇自行培養管理人員，確保服務品質與即時對應能力。 透過妥善維護公寓環境，提升住戶滿意度，進一步縮短空置期間、穩定租金收入。
我們集團旗下的 FJ Community 之所以能維持高水準的管理品質，正是因為這些獨特經營策略的實施。 除了法人租賃與內部培訓，我們也提供「Gala Concierge」服務——住戶只需一通電話，即可享受各項日常生活支援，進一步提升居住便利與滿意度。
用心去經營，成就了我們房產普遍擁有的高入住率。
結語：成功投資的關鍵，在於選對管理夥伴
經過這次專訪，相信讀者對日本房產投資中「空置問題」有了更清晰的認識。 選擇一家擁有豐富經驗、具備專業團隊與完善體系的管理公司，是確保投資成功的重要條件之一。
如同 FJ Next 一樣，能從土地的取得、建築施工，到租賃經營、清掃維護、收益管理，皆提供一條龍服務的高品質房產公司，將會是您在日本房產投資道路上的可靠夥伴。
責任編輯：盧勇
