【大紀元2025年03月31日訊】3月9日，中共住建部部長倪虹在記者會上聲稱，去年四季度全國新建商品房的銷售面積和銷售額實現正增長，今年1—2月份以來，房地產市場正保持止跌回穩的「積極」勢頭。官方的說法引發了公眾廣泛關注，中國房地產市場是否已到底部，2025年市場能否迎來觸底反彈。本文認為，房地產市場並未迎來觸底反彈，由於其根本性問題還未解決，深層次的結構性矛盾也日益顯現，2025年中國房地產市場仍將繼續下行。
房地產市場仍在持續下滑
官方稱，2025年2月份，從環比看，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格總體穩中略降，其中一線城市新建商品住宅銷售價格上漲。從同比看，各線城市商品住宅銷售價格降幅均繼續收窄，並由此得出房地產市場已經「止跌回穩」的結論。
然而，通過分析中共統計局的數據我們能夠看出：房地產市場並未止跌回穩，所謂的穩中略降、一線新房上漲和同比降幅收窄未觸及企穩本質（即房價下跌趨勢停止或逆轉），若官方據此宣稱「止跌回穩」，與事實不符。數據顯示，房價全面下行（尤其二三線和二手房），市場並沒有觸底的跡象。
從環比看，2月份一線城市新房價格微漲但存在分化（如廣州下跌0.2%），二手房微跌（從1月上漲0.1%轉為下降0.1%），總體並未全面企穩；二線城市新房微跌（從1月上漲0.1%轉為持平），二手房跌幅擴大（下跌0.4%），整體趨勢下行，未現止跌跡象；三線城市新房和二手房均持續下跌（下跌0.3%和0.4%），且跌幅擴大，跌勢加劇。
再從同比看，一線城市新建商品房和二手房銷售價格分別同比下降3.0%和4.9%，二線城市分別下降4.7%和7.4%，三線城市則分別下降5.9%和8.0%。這表明房地產市場仍處在下行周期中，房價普遍下跌、幅度逐級擴大，二手房跌幅超過新房。
數據顯示，2025年1—2月，全國新建商品房銷售面積達1.07億平方米，同比下降5.1%，銷售額為1.02萬億元（人民幣，下同），同比下降2.6%。同期，二手房的掛牌量持續上升。
麟評居住大數據研究院數據顯示，2月份，全國重點城市二手房掛牌量突破200萬套。在掛牌量上升的同時，二手房成交均價卻繼續下跌，且房價下降城市數量有所增多。這表示房價尚未企穩，下跌仍在持續。
而房價持續下跌，銷售繼續低迷，加速了房企危機。近日，A股、港股中共90家内地房企預告2024年全年業績，僅有三成預計尚能盈利，而虧損者的數量則是前者的兩倍，有多家房企全年虧損超過百億。
眾多房企陷入債務違約困境
以房地產界的「優等生」萬科為例，2025年開年，就被爆深陷流動性承壓與償債的泥潭。1月27日，萬科發布2024年業績預告。公告顯示，預計2024年歸屬於上市公司股東的淨虧損約450億元，同比下降470%。2月10日，大股東深鐵集團向萬科提供28億股東借款，萬科以所持物業公司萬物雲市值40億元的股票提供質押擔保。然而，萬科的還債壓力依然巨大。數據顯示，2025年萬科境內外到期債券共9隻，總規模達215.9億元。其中，境外債兌付高峰在5月份，當月將有4.55億美元需兌付。
另一個房企巨頭碧桂園也在採取措施加快境外債務重組進展。1月9日，碧桂園發布公告，稱其境外債務重組提案關鍵條款已與由七家知名銀行（均為長期業務夥伴）組成的協調委員會達成共識。若得以落實，有望使碧桂園大幅實現去槓桿化，包括減少債務、延長還債期限、降低借貸成本。截至2023年12月31日，就境外債務而言，碧桂園境外應占有息負債總額（不包括應計利息）約164億美元。預計公司在2024—2039年可用於境外分配的淨現金盈餘介於200～250億元。碧桂園的股票已在2024年4月2日於聯交所暫停買賣。
債務重組只是推遲違約時間，只有當房地產市場企穩、購房需求恢復，房企通過賣房回籠了資金，債務問題才能得以真正解決。克爾瑞研究報告顯示，2024年中期50家樣本房企的加權淨負債率為89.26%，相較於期初提高了4.26個百分點。這表明房地產企業整體債務規模依然居高不下。
面對房地產市場的持續下滑，中共政府實施了一系列救市措施，試圖維持房價、穩定市場，甚至連最高層都首次公開喊話，要「促進房地產市場止跌回穩」。然而，市場依舊持續下滑。原因很簡單，中國房地產市場面臨的問題並不僅僅是短期資金或政策問題，而是深層次的結構性問題。
決定房地產市場止跌回穩的結構性問題
中國房地產市場的全面衰退已經無法否認，2025年更沒有止跌回穩的跡象，這並不是某些城市的個別問題，而是整個房地產市場的系統性問題。
第一、供求結構失衡加速，空置房屋數量驚人。2月末，全國商品房待售面積為7.99億平方米，同比增長5.1%。據克而瑞監測數據統計，1月份多個重點一二線城市新房去化周期仍超過20個月。這意味著即便房企不再蓋房，庫存數量龐大的房子就足夠賣二年。
而房企卻依然繼續推高供給量，亟待通過銷售新樓盤來緩解資金鍊壓力。這種惡性循環讓庫存壓力越來越大，過剩的供給進一步加深房價下行的壓力。據市場估計，中國約有多達9,000萬套空置住房。其中，有3,100萬套是建成但從未出售的，有5,000～6,000萬套住房已被購買，但仍然空置。
早在2023年9月，中共住建部原副部長賀鏗就曾公開表示，中國房地產供應過剩，14億人可能都住不完。而城鎮化增速的趨緩，人口出生率的下降，老齡化的加速，進一步加劇了供需失衡問題。
2024年中國常住人口城鎮化率已提高到67%，同時，人口出生率持續下降。2023年，全國出生人口數量僅902萬，已進入人口負增長時代。同期，65歲及以上老年人口占比已達15.4%，預計到2035年達到25%，2050年超過30%，
因此，無論全國各地政府出台多少刺激措施，都難以有效緩解這種結構性的供求失衡，而購房者信心不足則讓房地產市場前景更加黯淡。
第二、市場信心受損、遲遲無法恢復。2021年房地產巨頭恆大債務違約、宣布停工，像多米諾骨牌一樣推倒了整個中國房地產市場的信任基礎。此後，富力、融創、佳兆業、碧桂園等多家知名房企相繼出現債務危機，引發市場集體恐慌，直接打擊購房者的信心。
過去20年，由於房價只漲不跌，買房成為中國人實現財富增值的主要途徑之一，對大多數家庭來說，買房不僅是為了居住，更是為了博取升值空間及保值。但隨著房價持續下跌，人們逐漸意識到房子不再是賺錢的工具，反而變成沉重的財務負擔。
雖然中共政府出台了各類救市政策，消費者仍不看好未來房價，認為價格還有繼續下跌的空間。這種悲觀預期導致購房需求下降，大部分購房者都在持幣觀望而不是急於上車，這與十年前的全民「搶房大戰」形成鮮明對比。
根據中指院數據，2024年全國各地政府出台政策多達780項，包括取消限購/限貸、降低首付比例、降低房貸利率、減免交易稅費、放鬆限售、優化限價、發放購房補貼等多個方面。過去，拚命寬鬆的貨幣政策或財政補貼能激起短期市場活躍，但現在已再難產生效果。
結語
即便中共政府出台更多救市政策試圖穩定市場，但這些措施卻無法從根本上解決房地產市場的結構性問題。中國房地產行業已處在去泡沫化、去槓桿化的艱難時期。在未來幾年內，市場的陣痛只會加劇，中國房地產市場仍將繼續下行，而房價的下跌還遠未到底。
責任編輯：高義#
