【大紀元2025年02月04日訊】（英文大紀元專欄作家John Moorlach撰文／信宇編譯）最近，由於洛杉磯地區在加州山林大火中損失了如此多的房屋，將出現對替代住房的巨大需求，預計這將推高房屋和租房的成本。這些損失是由野火造成的，因此預計房主保險的成本也會增加，影響到加州的每一個人。
還有一個人們容易忽視的地方：當地學區建設成本的飆升將使住房更加昂貴。
根據位於加州的建築業公平就業聯盟（Coalition for Fair Employment in Construction，簡稱CFEC）發布的數據，在2024年11月的州內選舉中，加利福尼亞人批准了多達208項校區建設費用措施。在去年3月的初選中，也批准了28項校區建設債券措施。加在一起，全加州總共218個學區的選民同意承擔超過490億美元的新債務，或因相關的利息成本而新增約1,000億美元的稅收。
加州各學區每年幾乎將所有的收入都用於支付教師工資上漲的費用，卻拒絕預留資金用於未來對現有破舊校舍和新增必要設施進行翻新改造。他們也沒有為持續的維護工作編制適當的預算，僅將年度預算的3%用於維護現有的結構和建築。相反，他們經常要求選民支持債券措施，聲稱他們的學校狀況不佳。可悲的是，選民幾乎總是別無選擇，只能被動接受。
當然，債券不是由學區支付，而是由學區範圍內的房產業主支付。本金和利息的支付是根據加州各縣評估員計算的房地產評估值來分配的。
由於新業主所擁有的房屋評估價值較高（根據他們最近的購買價格計算），因此他們要比他們的長期鄰居支付更多的費用。
一對年輕夫婦如何負擔得起在加州的購房費用？如果額外的學校債券稅削弱了他們支付食品雜貨、加州高昂的能源成本和家庭成員增加的能力，那將是一件多麼悲慘的事情！
建築業公平就業聯盟執行董事埃里克‧克里斯滕（Eric Christen）認為，去年選民們否決了75項類似的投票措施，這給了學區居民一線希望。
我們不禁好奇，為什麼與建築業有關的人會關注學校債券措施呢？因為現在情況變得更糟了：教師工會管理著學區，而教師工會領袖又往往與其它工會的領袖串通一氣。
當工會管理學區時，他們會通過所謂的「項目勞資協議」（Project Labor Agreements）來幫助這些私營部門的工會組織。這些項目勞資協議要求校區只能僱用工會經營的公司來利用借來的資金進行新的改建。但是，絕大多數優質建築商都不是工會成員，導致剩下的少數工會公司可以任意收取溢價，最高可比非工會建築公司高出30%。
這意味著，假如說選民批准的債券措施將產生1億美元新建設資金，居民最多只能得到8,330萬美元的實際產品。
此外，這1億美元的債券所產生的另外1億美元利息成本，也將要由業主承擔。因此，未來25年的2億美元額外費用將分攤到這個轄內學區每個地塊的房產稅帳單上。
如果教師工會允許該學區將資金鎖定25年並賺取利息，那麼就可以為居民節省近1.2億美元！
為什麼選民會上當受騙？為什麼加州近四分之一的學區都採取了這些昂貴的債券措施？
首先，選民支持降低學校債券的通過門檻。這是通過2000年11月選票上的第39號提案表決達成的。學校債券不再像普通增稅那樣需要三分之二的票數，而只需55%加一票的簡單多數即可通過。
還有更糟的：這些債券競選活動背後的教師工會鼓勵他們幫助選出的學區官員聘請政治顧問。這些顧問會進行昂貴的調查，目的是根據收到的答覆來確定可以發行多少債務。這是一種巧妙而有效的方法，實際上是在推動選民支持長期加息債券。這種投機的方法規避了州法律，使債券措施獲得了通過，但卻不一定能提供真正需要的資金，以適當翻新一些已經破舊不堪的建築。
由於房產業主以提高租金的形式轉嫁成本，許多商業租戶的總體租金成本將會上升。最近，租賃行業已經流行了一個熱門詞，「三重淨租賃」（triple-net lease），指的是除租金和水電費等費用外，承租人還要承諾支付房地產稅、建築保險和維護費用等費用。同樣，出租住宅物業的業主也會將物業稅的增加轉嫁給租戶。在大洛杉磯地區，由於最近發生的野火，這種情況已經不可避免了。
對自己的學區抱有慈善之心是令人欽佩的。但是，救助一個功能失調的政府機構卻會讓選民變成「助紂為虐者」，讓糟糕的財政管理持續下去。
如果您在加州擁有自己的住房，在下次分期付款時，請務必閱讀稅單上那些有意隱藏的信息。除了按房屋評估價值繳納1%的最低稅款外，您還會看到其中包含一筆或多筆學區債券付款。而且，至少在四分之一個世紀內，它將年復一年地出現在您的年度房產稅帳單上。
因此，不要指望您的校董會官員們會自動為您的利益著想發聲。您在購買房產時精心挑選精打細算，在行使投票權力時也應該謹慎細緻，維護自己的權益。
作者簡介：
約翰‧穆拉赫（John Moorlach）是加州政策中心（California Policy Center）屬下的公共問責中心（Center for Public Accountability）主任。他曾擔任加州參議員、橙縣（Orange County）參事和財務稅務主管。1994年，他預言了該縣的破產，並參與恢復和改革了這個全美人口第六多的縣。
原文：Nearly One-Quarter of California’s School Districts Will See Property Tax Increases 刊登於英文《大紀元時報》。
本文僅代表作者本人觀點，並不一定反映《大紀元時報》立場。
責任編輯：高靜#
