日本房地產投資，需要根據收益目標來選擇合適的房產。例如投資者是希望通過租金獲得收入，還是希望通過出售房地產獲得收益？如何評估和選擇最合適的房產投資，是投資者們都關心的問題。
我們諮詢了東京投資房地產經營管理公司FJネクスト(FJ Next)的擔當，為我們例舉了一些在投資房產時，常見的問題和需要考量的因素。
日本的投資房地產市場充滿活力的原因
1.低利率政策
日本銀行長期維持低利率政策，使得貸款成本較低，投資者能夠更容易運用槓桿來提高投資回報。不僅吸引日本國內的投資者，也是吸引大量海外投資者的原因之一。
2.穩定的租金收益
東京大阪等主要都市的租房需求高，租金收益穩定。
3.房地產價格穩定
東京、大阪等大城市的土地和房地產價格穩定，很少受市場波動影響。
4.穩定的政治與經濟環境
日本作為全球第三大經濟體，政治與經濟環境穩定，投資風險相對較低。
5.外國人購買房地產的限制少
在日本，外國人購買房地產不受限制，與其他亞洲國家相比，投資門檻較低。
6.相對優惠的房產稅與遺產稅策略
與一些國家相比，日本的固定資產稅較低，一些海外投資者也將日本房地產視為資產規劃與遺產稅節稅的策略之一。
投資房地產時，現金投資與貸款投資的利弊
現金購買的優勢在於，購買房產後，租金收入可立即自由支配。但相對而言，現金購買很可能會使手中可流動的資金緊張。
貸款購買的優勢在於，即使資金有限，也能投資房地產。並且，貸款通常附帶「團體信用生命保險」，投資者還能享受額外的保險保障。但是，由於貸款需要按期還款，因此租金收入將主要用於償還貸款，這與現金購買相比，會影響租金收益的自由運用。
需要特別注意的是，外國投資者若想申請貸款，要事先確認是否有取得永久居留權的條件。雖然部分金融機構在沒有永久居留權的情況下也能提供貸款，但通常會要求投資者投入較高比例的資金。因此，投資者想要通過貸款進行不動產投資時，事先諮詢金融機構或經驗豐富的不動產投資公司就非常重要。
日本投資房地產的貸款條件
貸款條件也是很多投資者們關心的問題之一，一般來說，除了從事企業經營或經商的人士之外，個人投資者很難直接從金融機構獲得貸款。因此，幾乎所有購買FJネクスト房地產的客人都會選擇與FJネクスト合作的金融機構進行貸款。
如果投資者長期居住在日本，且目前已有其他貸款，只要符合FJネクスト合作金融機構的貸款條件，FJネクスト可為您提供最適合您的貸款方案。即便是已退休人士，只要能提供房產50%以上的價格作為頭金，仍有可能獲得貸款。
如果投資者目前還不具備獲得貸款的條件，那麼唯一的選擇就是使用現金購買。因此，投資者可以選擇先積累資金，或者提升個人條件以滿足貸款要求（例如提升年收或儲蓄）。在準備購買之前，多收集相關市場資訊，明確您的收益目標，以便做出最佳的投資選擇。
投資收益與市場優勢
從全球市場來看，日本房地產充滿吸引力的主要原因，一是房地產價格相對較低。二是未來仍有上漲的潛力，尤其是市中心的優質地段，房地產資源稀缺，這種增長潛力有機會為投資者帶來短期轉售的收益，但也有一定的風險，因為房產價格的漲幅也有可能達不到預期。如果投資者設定的投資時間範圍僅為 1～2 年，則可能過於投機，需要格外注意。
房地產投資，其實是一種透過運用信用額度與時間來實現資產增值的方法。若採用貸款購置房產，最初的還款速度可能較慢，短期內會導致收益低於損益平衡點。然而，隨著持有時間的拉長，貸款逐步減少，最終出售時，即便價格有所下跌，仍有機會獲得合理的利潤。因此，中長期投資的方式會比較適合日本的房地產投資。
根據投資目標的不同，需要考量的投資因素也不盡相同。
在不動產投資中，購買房產並不是最終目標或終點，而僅僅是一個起點。要讓房地產投資獲得成功，關鍵在於要選擇一個能夠減少投資人負擔，可以讓人放心託付的合作夥伴。能否提供穩定的出租管理、持有房產期間的顧問諮詢體制、為客戶提供明確的退出策略、完善的建築管理，以及獲得金融機構高度評價，具備良好資產價值的投資管理公司，將是邁向成功的房地產投資的最佳捷徑。
下一期，FJネクスト還會為我們分享在日本投資房地產，該如何解決房屋空置的問題。
責任編輯：盧勇
