【大紀元2024年12月31日訊】（英文大紀元專欄作家Jeffrey A. Tucker撰文／信宇編譯）二戰結束之後，美國政府決策者的首要任務是推動儘可能多的人擁有住房。這項議程在許多方面都取得了成功。在美國各地，幸福的家庭住在漂亮的房子裡，工作收入穩定，擁有兩台汽車，這成為經濟繁榮的標誌，也成為美國經濟實驗給全世界留下的深刻印象。
電視劇也經常播出這樣的經典形象。
進入21世紀的20年代之後，這個夢想破滅了，因為大多數人即使有兩份收入，也根本不敢考慮購房。最新趨勢顯示，美國的房價處於飛漲狀態；與2008年全球金融危機不同的是，這似乎不像經濟泡沫，而是純粹的通貨膨脹，房價下跌的希望非常渺茫。當然，現在擁有房產的業主們無論如何也不希望房價下跌。
據《華爾街日報》（The Wall Street Journal）近期一篇題為「現在許多業主的房屋保險和稅費比抵押貸款還貴」（Insurance and Taxes Now Cost More Than Mortgages for Many Homeowners，12/23/2024）的文章報導，房產稅費和保險費用的增長已經相當於按揭貸款本身的增長，這意味著從整體支出來看，房屋帳面價格可能只是業主30年供房所支付費用的四分之一。
很多人看到這種情況都會發問，這有什麼意義呢？有一些方法可以利用手頭擁有的任何流動資產來賺錢，而不是通過購房來保值增值。
在過去的幾個月裡，我聽到了很多解決這個問題的建議。令人遺憾的是，許多建議都是不靠譜的。
有些建議還會讓狀況變得更糟。
首先，人們建議美聯儲進行更多干預。然而，需要注意的是，美聯儲只能控制銀行利率，即向旗下銀行收取的利率。該利率將影響收益率曲線結構中的其它利率。這種影響並不總是可以預測的。事實上，它有時會導致曲線變得更陡峭，從而帶來一個棘手的問題：較低的短期利率與較高的利率相結合。這種結果反映了對未來的預期。
這正是目前正在發生的情況。即使抵押貸款利率上升，美聯儲仍在不斷降低聯邦基準利率。
另一個問題是，較低的利率會助長通貨膨脹，從而有可能提高住房價格、保險費用，進而增加房產稅。因此，美聯儲的干預不會解決任何現有問題，反而會使情況變得更糟。
其次，人們建議限制機構或個人使用現金購買房產。這是為了解決大家直覺上認為不公平、不公正的問題。你正在為一棟房子進行談判，在銀行排隊以獲取貸款，為支付首期而出售資產，然而不知從哪裡冒出來一個現金買家，把房子搶走了，令你非常沮喪。
毫無疑問，這種情況正在發生，最大的金融公司正在購買他們認為目前市場上最有利可圖的資產，那就是住房。然而到底該如何限制這種購買行為呢？無論如何，業主都想把房子賣給最好的買家。如果對產權進行干預，使其無法實現，這似乎顯得不通情理。
退一步講，此舉對於房價有何影響尚不清楚。使用現金還是銀行貸款買房並不會影響整體房價。這種干預很可能會帶來許多難以預測的問題。例如，這肯定會減少可供出租的房屋數量，從而使住房問題更加惡化，而不是得到改善。
第三，人們建議聯邦政府為某類借款人提供特殊的抵押貸款利率，也許是有孩子的家庭、教師或其它階層人士。我聽說有人提出為特殊人群提供低至3%的房貸利率。這不是一個好主意。這將最終補貼風險最高的貸款人，並重現導致2008年住房危機的因素。此舉還會增加住房需求，對房價造成上漲而非下跌的壓力。
對首付給予稅收減免或直接補貼的想法也是如此。這將令政府的赤字惡化，只會使房價繼續上漲到任何補貼都於事無補的地步。
第四，我們聽到有人說要大幅增加欠發達地區的住房供應。例如，唐納德‧川普（Donald Trump）總統第一個任期政府團隊提出了自由城市（Freedom cities）的想法，並提供巨額開發補貼。同樣，這相當於又一筆公共開支，增加了財政問題，卻沒有解決真正的問題，即人們希望居住在離工作地點比較近的地方。在沒有企業基礎設施的地方大興土木，只會徒勞無益，中共治下幾十年來的大手大腳房地產建設早已經證明了這一點。
第五，人們建議公共住房和徹底的價格控制。這兩種選擇確實都很糟糕。20世紀30年代，人們對政府為每個人提供住房的想法非常樂觀，然而到了20世紀70年代，這些夢想都破滅了。政府既不能建造住房，也不能管理住房，甚至現有的住房也暴露出了問題。每座大城市都有一片充斥著公共住房的凋敝地區，人人都對此嗤之以鼻。沒有人希望自己所在的地區出現更多這樣的情況。
如果這些解決方案都不管用，那麼我們可以做些什麼呢？
我們首先需要解決通貨膨脹的問題，因為這才是導致保險費用如此之高的原因。保險是對風險的定價，而包括人工成本在內的各方面維修價格的上漲，已經讓很多地方的民眾無法承受。事實上，這也是現金購買如此受歡迎的一個重要原因：你不必為各種各樣的房屋保險支付費用。解決通脹問題需要限制印鈔。其它任何措施都無法觸及問題的核心。
財產稅應該減少，甚至取消，儘管這是各州和地方政府的事，而不屬於聯邦政府的管轄範圍。而許多城市和州都面臨著無法解決的財政困難：降低房產稅意味著用於學校教育和犯罪控制的收入減少，其結果是將居民趕走，而不是吸引他們。對此沒有簡單的解決方案，儘管州一級的私立學校教育代金券具有很大的可行性。然而同樣，我們的解決方案與我們試圖解決的問題相差好幾個階段。
聯邦層面的房屋開發相關法規已經成為一種可怕的成本，阻礙了住房的建設和擴建。如今，即使是個人建房，也幾乎不可能不按照綠色能源標準進行裝修。所有這些都必須取消。如果由我來選擇，我會徹底取消對住房和城市發展部（the Department of Housing and Urban Development）的資金支持。它長期以來一直是一個威脅，除了向大型開發商提供稅款外，沒有任何其它功能。這是一個政府機構遭到綁架的典型例子。
所有這些解決方案都會有所幫助，但要恢復20世紀50年代的全民住房夢，並沒有什麼神奇的答案。甚至現在也不清楚這樣做是否還有意義，因為大多數年輕人更喜歡靈活的租房制度。他們可以為流動資金找到更好的用途，而不是將其捆綁在需要支付巨額稅款、利息和保險的房產上。
除此之外，將改革的重點放在監管成本、通貨膨脹和學生擇校等方面，可能比直接干預目前的市場運作更能解決住房問題。
作者簡介：
傑弗里‧塔克（Jeffrey A. Tucker）是總部位於德克薩斯州奧斯汀（Austin）的布朗斯通研究所（Brownstone Institute）的創始人兼總裁。他在學術界和大眾媒體上發表了數千篇文章，並以五種語言出版了10本書，最新著作是《自由抑或封鎖》（Liberty or Lockdown, 2020）。他也是《路德維希‧馮‧米塞斯文集》（The Best of Ludwig von Mises, 2019）一書的編輯。他還定期為《大紀元時報》撰寫經濟學專欄，就經濟、技術、社會哲學和文化等主題廣泛發聲。
原文： No Easy Fix for the Housing Problem刊登於英文《大紀元時報》。
本文僅代表作者本人觀點，並不一定反映《大紀元時報》立場。
責任編輯：高靜#
