【大紀元2013年03月24日訊】問：我與丈夫合購了一棟20單位的公寓，成交價是100萬元，該公寓是住滿房客的，月租收入約一萬元。我們購買該公寓的主要目的是為了完成我們所做的1031交換，所以這份交易的訂金，是來自於我們售賣一個房產後所獲得的資金利得（Capital Gains）。
Escrow剛開始不久後，賣方突然來電說，她恐怕產權有問題，希望雙方能夠協議解約。據賣方解釋，產權上有三個貸款抵押書，第一貸款是1986年登記的，金額是21萬元；第二貸款是1987年，金額是13萬元；第三貸款是1994年，金額是50萬元。第一及第二貸款是私人貸款（賣方好友），第三是銀行貸款。由於她決定售賣該公寓時以為100萬元扣除貸款及經紀人之佣金之後還有剩額留給她，但是事實並非如此，她不只沒有剩額，還得從自己口袋裡掏出幾萬元才能Close Escrow，原因是第二貸款帶有每年14%的利息，由於始終沒有償還這筆債務，好友也從未追討，如今她連本帶利還欠29萬元。
我們無法確定賣方所講的話是真是假，但是我們實在進退兩難，原因是「1031」法律規定交換產物一旦被指定之後，必須於180天之內完成交易，不然的話，我們就必須付幾萬元的資金利得稅。再過40天「1031」交換之180天就到期了，請問我們應該怎麼辦？賣方經紀有無責任賠償買方的損失？
答﹕以您的狀況而言，由於時間上的約束，您最好設法幫助賣方解決第二貸款的問題，一方面可以試探賣方是否真正面臨這個問題，另一方面可以讓您能夠免付資金利得稅。從您所提供的數據顯出，買價看起來比巿價低，或許賣方覺得自己賣便宜了，想存心解約，只是藉產權問題作解約理由，您務必查清楚事情真相。
根據加州法律，除了一些特別的狀況外，一般的私人貸款所收的利息，每年不能超過10%表面上看起來，這第二貸款所收的利息是不合法的。按照加州法律，不合法的利息都可以一概撤消，賣方只欠她好友本金而已。您或許可以請律師為賣方與其好友協商，以說服他放棄該不合法的利息，這麼一來賣主就不須掏腰包來Close Escrow了。
假若無法說服他放棄利息，另一個辦法就是購買Bond來釋放該抵押書，保費大約是6,000元。一旦釋放了這第二貸款，賣方就不須掏腰包來Close Escrow，但是雙方必須額外簽約或補Escrow Instruction以便處理買賣雙方之間的協議，如買方有權扣留一筆錢在Escrow。另外，萬一無法解決第二貸款問題的話，買方有權把產物還給賣方，但是這種解決辦法相當複雜，務必請教律師。如果賣方是因為事後覺得自己賣便宜後悔而想解約，請求好友協助並且串通欺騙買主的話，您可能必須透過訴訟或仲裁解決難題。
(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)
