【大紀元2012年03月31日訊】（大紀元記者錢正富綜合報道）受到供應量增加和去年歐債危機拖累，租金曾一度貴絕全亞洲的中環甲級寫字樓（甲廈），空置率於本季明顯上升，令租金出現下調空間。市場消息稱，本港甲級商廈指標的中環國際金融中心（IFC）二期，隨著最大租戶、四大會計師行之一的安永會計師事務所遷出，令IFC增加6.6萬方呎空置樓面。據悉現以每呎約170元招租，雖較去年高峰期時的IFC呎租近200元低約17%，唯至今仍未租出。
此外，香港金融機構紛收縮業務，2月初，中區甲廈頂租盤上升，中環中心剛有兩層頂租盤；而中環今年將有460萬平方呎樓面租約到期，料當中約80萬平方呎不續租，仲量聯行預料2011年第四季至今年底，中區甲廈租金將下調兩成。
據資料顯示，安永於2005年起開始承租IFC 2期11至18樓（不包括13及14樓）共6層樓面，共約12萬平方呎，為IFC 2期最大的租戶，但隨著2008年金融海嘯爆發，安永已先行退租合共9萬平方呎的3層樓面，並於2010年以呎租約60餘元預租金鐘中信大廈15平萬方呎樓面，並於今年正式撤出IFC。中信呎租較IFC現時約180元水平低約六成。
IFC空置率由1%增至5%
安永的撤出使IFC 2期空置樓面達6.6萬平方呎，令空置率由2011年第三季僅1%的低位增至5%。
據了解，原由安永租用的樓面，由於屬低層，故現時以市場合理水平的呎租價約170元招租，但仍未獲租客承租。
除安永外，另一家四大會計師行之一的畢馬威會計師事務所，早前亦已退租中環歷山大廈寫字樓，改租銅鑼灣希慎廣場。中環寫字樓空置率於2011年第四季開始明顯上升。
80萬呎甲廈約滿不續租
而據仲量聯行2月份統計資料顯示，中環2012年將會有460萬平方呎樓面面積租約期滿，估計當中約17%將不會續租，即有約80萬平方呎樓面會空置，涉及的大廈包括IFC二期、萬宜大廈、交易廣場及華人行等。
仲量聯行行商業部港區董事嚴威程表示，市場對中環甲廈的需求在2011年第四季起開始減少，而對大樓面面積的需要更少，新需求多來自物色2,000至5,000平方呎較小樓面的律師行、證券行及小型財務公司。
前景不明朗 企業尋求頂租
由於對經濟前景存隱憂，不少企業最近計劃縮減人手及樓面，甲廈頂租盤明顯上升。消息指，一家外資船務公司現租用中環中心中層兩層樓面，合共約5萬平方呎，呎租約40元，租約至2014年，但該公司正尋找新租客頂租。
至於其它頂租個案，包括有IFC二期的租客提早解除租約，單位為該廈45樓6至9室，由港鐵持有，租客為美資基金Knight Asia Ltd，原租約至2012年，因公司終止本港業務，所租用約6,685平方呎樓面，由中資金融機構頂上，呎租逾160元，與原租客相同。
此外，金鐘海富中心2座中層全層，原由證券公司租用，因該公司結業，全層樓面再放租，意向呎租約40餘元。
中環金鐘騰出樓面全港最多
據戴德梁行提供的數據顯示，今年首季中環及金鐘地區寫字樓空置面積逾29萬平方呎，按季升1.1%，達6.4%，屬全港最高地區，並重返2005年第四季水平；租金因而受壓，中環甲廈現時平均呎租為137元，較2008年全盛時期的168元下跌18.5%，返回2010年第四季水平。
不過戴德梁行寫字樓代理董事阮仲賢表示，除中環外，本港其它地區的寫字樓暫未出現租金受壓的情況，其中東九龍甲廈租金更錄得2.9%升幅，寫字樓至36元水平，而尖沙咀區的寫字樓租金則持平。
高力國際料來年租金跌8%
高力國際於2月中發表的香港寫字樓市場研究報告指出，在金融機構租戶負擔租金能力轉弱及營商環境轉差影響下，預期中環甲廈租金有下調壓力，未來12個月跌幅約20%；而整體甲廈租金跌幅則較輕微，料跌8%，原因是非核心區的租金水平普遍較中環低50%，租金較具抗跌力。
另外，東九龍寫字樓市場繼續獨領風騷，甲廈租金在2011年第三及第四季分別錄得3.5%及4.8%的按季升幅。高力國際亞洲研究及諮詢行政董事盧永輝指出，東九龍的寫字樓買賣交投較其它地區活躍，主要是由於其它地區可供出售的分層或全幢寫字樓供應有限，而政府又銳意將東九龍打造成另一核心商業區，因而吸引金融及非金融行業租戶遷往該區。
空置率方面，有租金成本較緊張的租戶選擇遷離中環，令中環甲廈空置率由2011年第三季的3.5%上升至第四季的3.8%。相反，港島東、尖沙咀及東九龍的空置率由於租戶擴充或從其它地區遷入帶動下而下降，尖沙咀的空置率錄得最大跌幅，由第三季的2.6%下跌至第四季的1.9%。整體而言，甲廈的空置率由第三季的4.7%降至4.6%，該行預料，整體甲廈平均空置率料逐步上升，估計今年上半年會升至5%的歷史平均水平。
港島多幢商廈落成搶客
由於近期港島區寫字樓新供應量增加，先有希慎的希慎廣場，提供24萬平方呎寫字樓樓面，近期又有由太古地產發展的「28 Hennessy Road」及「8 QRE」進行招租，共提應約18萬平方呎寫字樓面積，令港島區商廈出現搶客潮。
（責任編輯：澹修德）
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