【大紀元2011年09月08日訊】除了自己調查分析，我也蒐集了一些其他專業人士及機構的統計分析。正當我考慮這個問題時，國內東方證券一個房地產行業分析師發表了一份德國房地產市場專題研究報告，這是我查到的這方面最權威、最全面的一份中文報告。從這份報告給出的1958到2008這50年間的統計數據看出，德國房價一直在上漲，但分三個階段。第一階段是1958到1995年，房價持續上升，年均增幅達5.3%。第二階段是1996到2005年，房價增幅極低，年均只上漲0.7%。第三階段是近期，從2006年以後，房價又開始快速上漲。
2008年底全球金融危機後，由於金融投資風險太高，而且買房貸款利率降到了歷史最低，所以德國人買房的需求大增，推動了房價的快速上漲。從長期看來，近幾年的房價快速上漲應該只是一個特殊時期，以後如果沒有特殊情況，應該不會有這麼快增長。但從過去幾十年總的趨勢來看，房價還是會穩步上升。
實際上，整個德國的房地產市場是相當平穩的，但慕尼黑卻一直呈現明顯的增長態勢。作為德國南部第一大都市，慕尼黑集工業重鎮、科技研發中心、文化藝術之都等於一身，無論是外部環境還是社會內涵，無疑都是世界上最具吸引力的城市之一。這樣的城市，房地產市場供不應求應該是常態，房價上漲也就是必然的了。
我還查了一些德文分析，但看到的都是短期房價走勢分析。比如房地產中介網immobilien Scout24就提供了德國各地2009-2010年房價分佈圖和房價走勢圖（網址： http://immobilienbewertung.immobilienscout24.de/karten/）。從這個圖上看到，我關注的那個區域在過去兩年房價上漲在2.6 – 10%範圍之內。但因為受金融危機的影響，這麼短期的趨勢分析對未來的參考意義並不大。
另外，房子是會折舊的。德國房子的使用壽命一般都可以達到100年，有人甚至說可以達到132年。如果按100年算，年折舊率為1%。20年後，房屋會貶值20%。也就是說，20年後跟同樣建築標準的新房比，價格應該便宜20%。
還有一個因素是通貨膨脹。根據Index Mundi網站的統計，德國過去10年的通貨膨脹率在1～2%之間。這個比率高於房屋折舊率，也就是說，20年後這套房子賣出去的錢本身的金額在數字上高於現在買房投入的金額，買房比把錢放在那裏不動更划算。這樣，買房可以用來給現在投入的錢保一部份值。
從總的分析看來，這個地區的房價在我計劃的20年之後應該不會大跌，而且可能還會上漲。再考慮到前面對買房的收益和成本的比較，從經濟的角度來看，應該可以放心買房。（待續）
