【大紀元6月11日訊】（大紀元記者張茹澳洲墨爾本綜合編譯）一個34歲的年輕人，15年前以$11,000元起家涉足房地產，目前已是擁有3600萬資產的成功投資者。Jonathan Hallinan的故事也許並不是那麼跌宕起伏、扣人心弦，正如成功的路一樣，靠的是恆久的毅力和堅持。讓我們一起分享一下他的故事。
據澳洲物業投資雜誌報導，Jonathan Halinan可以說是不折不扣的白手起家，他沒有顯赫的背景或是雄厚的資金，在從事設計和投資房地產之前，他只是一名建築行業的木工學徒。
創業初始
Jonathan回憶說，買第一套房子的時候正是他學徒期結束，即將成為一名合格的木工時。「我當年19歲，手上積攢了$11,000元。從我14歲起，我就利用週末和假日的時間為叔叔們工作,幾年下來也是小有積蓄。我在生活中總是匆忙的往前行，因為我覺得時間過得太快了，時間彷彿一直在催我，是該進入房地產市場的時候了。」
「從那時起一直到現在，我始終有一個哲學：置身於市場外的風險遠遠比在市場中的風險大。」Jonathan透露說。
由於自己的資金只夠支付定金和印花稅，Jonathan借了$81,000元房貸。2年以後，21歲的Jonathan開始在墨爾本RMIT學習建築管理，從此開始了他的工程管理事業。因為在建築業工作，所以以後的地產投資和開發就像水到渠成一樣自然。
用投資利潤購買股票
23歲時，Jonathan已經積累了幾套房子，手上的積蓄也更多了。此時，他卻突發奇想，要去嘗試一下其它的市場，這一次是股票。
「我賣了幾套物業來籌集資金投資股票，當時是科技股繁榮時期，我賣了4套房子買股票。90年代末，隨著IT泡沫破裂，損失是慘重的。這個教訓教會我，要堅持我擅長的以及我懂的行業，那就是房地產。」
從此以後，Jonathan在股票市場也只是小試牛刀而已。「我的大多數投資都是房地產，因為它提供了持續穩定的收入來源，沒有這種靠得住的收入，我不可能有條件嘗試其它的資產類別。」
避開印花稅
Jonathan很少買現房，都是自己開發，所以他只是在一開始購買土地的時候支付印花稅。Jonathan的策略是開發然後持有，因此無需發愁資本利得稅。稅務上的節約其實省下很大一筆開支。
偏愛「小」土地
儅談到土地的大小時，Jonathan承認，比較偏愛面積小、增值高的土地。
「我比較喜歡公寓和聯體別墅，因為相對於價格而言，它們有更高的投資回報和資本增值，特別是豪宅市場上佔地比較小的物業，增值非常快。」他說，「鑒於市場上的需求如此強盛，它們都可以被視作流動資產。」
負槓桿並不那麼好
很多投資者相信，負槓桿（Negative Gearing）是最好的稅收策略，但Jonathan卻不這麼認為，擁有超過3000萬的投資組合，他認為負槓桿太冒險了，不可行。
「負槓桿只有儅你的物業投資組合金額很小，而收入很高的時候才適用，因為你必須補貼不足的部份。」
即使儅投資規模很小時，Jonathan也傾向於正槓桿，因為他認為，負槓桿使負債過重，限制了投資組合的增長，也使現金流乾涸。現金流才是開發項目能繼續下去的保證，「資產數額其實關係不大，有的人可能擁有龐大的資產，但收入卻很有限。」Jonathan除了擁有固定的物業資產之外，還有正的現金流入賬，所以他的開發項目才能一直持續下去，保證了他今天擁有如此龐大的資產。
Jonathan解釋說，「除了房地產之外，沒有別的資產能帶給他每月持續穩定的回報，「我要做的只是時常檢查負債與物業價值的比例，並確保租金收入足以應付每月的還款。」
高收入地區意味著高增長
15年之內創下千萬家產，Jonathan的訣竅在於選擇高收入地區。富人區是他的首選，居民不是靠工薪收入，而是有其它穩定的收入來源。他相信這一點直接影響了該地區房價上漲的潛力。他透露，目前主要的投資都集中在海邊和市區近郊，因為這些地區租金回報更高，房價上漲也更快。
「我只在有名的、富裕的地區買地投資」。
只要看一下Jonathan的投資組合和資產負債表，他的投資策略就一目瞭然。成績最好的物業是在Brighton海邊的豪華物業，儅總裁們搬家時，都會選擇這些地方住，它總能吸引豐厚的租金。
「與低價的單元房相比，在過去10年裏，豪華物業價格上漲很驚人，」他回憶道。
這就是為什麼Jonathan如此偏愛Brighton的原因，Brighton和周邊地區集中了他主要的開發項目。
財務控制
為了將物業管理費減少到最小，Jonathan從來不開發高樓大廈，而且盡量避免電梯、游泳池和健身房這樣的昂貴設施。
關於貸款，Jonathan的策略是不要盯準一家，而是選擇很多傢金融機構分攤貸款，這樣能更好的控制資金和負債。
