【大紀元2月9日訊】上一期的劉律師信箱提醒大家要在買賣房屋的交易中注意弄清合同的內容，並嚴格遵守合同的規定，我們很多同胞以不懂英文，不懂法律為藉口，為自己的違約行為辯護。我們作為合同的一方如果違約，想要對方原諒自己的違約行為，這完全要看對方是否願意寬宏大量饒恕自己，但這不是西方法制社會的習慣，沒有「讓一步」的文化背景，合同就是合同，既然定了就要嚴格執行，這就是為甚麼我們常常認為老外「古板」的原因。東方人太重視「關係」，「口頭承諾」，認為只要大家關係好，就可以代替一切，只要對方「口頭答應」的就一定會做。我經常有客人要求我憑他們買賣雙方的口說之辭來辦理過戶手續，我往往要求他們至少要有一個簡單的買賣合同，把雙方最重要的意見以書面形式表達出來，以防止以後的糾紛。我常常為客人的「何必這麼麻煩」的抱怨而頭痛，不出問題的時候法律文件都是「麻煩」，出問題的時候都怪別人為甚麼不早提醒自己，為甚麼不早請律師寫清楚。
最近有個客人來諮詢我他的麻煩如何處理。他曾在去年簽署了一份合同，由於賣方遲遲拿不到銀行允許他賠本拋售的許可，合同的過戶日期一再延遲，延到後來他不再有耐性去「守候」了，但他並沒有發出正式通知告訴賣方自己終止合同的意願。賣方告訴他關於房子的進展他也照單全收，有一搭無一搭的管著這事, 同時又進行了另一棟房子的談判, 心想誰早定就買誰的房子。賣方終於拿到了銀行的許可，要求買方三天內過戶，這時買方卻以為合同早已過期而自動終止了，對賣方不予理睬, 拒絕過戶。買方的「置之不理」讓賣方非常惱火，最後賣方發出律師信通知過戶，買方因為生賣方的氣，加上英文又不好，怕自己有理說不清，心想我不理你，難道你強迫我買你的房子不成，三十六計走為上策，採取躲避的態度，在過戶日期也不出面, 也不請律師正式回覆告知合同的終止。
原合同規定他要用現金買，因為沒有銀行貸款問題，律師以為過戶照常進行，但因為他的不出席，導致賣方沒有賣掉房子。偏偏賣方又查出買方在此之前已經買了另一幢房子，以為買主是惡意違約行為，因為買方沒有終止與賣方原來的合同，雙方的行為使合同在不斷地延期，並沒有終止。賣方通過律師致函買方告知違約行為，希望買方更正。買方又錯誤地認為違約沒有甚麼大不了的，最多就是損失原來交的訂金，所以也沒有把信放在心上。賣方發出兩封信後也不再客氣，將買方告上法庭，要求法院強迫買方按原合同執行，把自己的房子買下。這下買方發現大事不妙，詢問我賣方是否有權這樣做。
對房屋買賣中的違約處理，除了賠償損失，沒收定金外，對惡意行為，法院可以強迫違約方按合同執行，完成原來的成交。我告訴買方現在再不要不把它當一回事，按自己的想法處理。他已經錯誤的按自己的想法去處理合同的終止, 現在不能再按自己的想法去處理官司了, 一旦進入法律程序，要求的就不僅僅是要有「理」，法律還要求「理」要按規矩「說」出來，如果法律要求「理」要按「一、二、三」的方式說出來，你卻要按自己的一套「四、五、六」的方式去講，沒人會聽你的理，沒有按時間說出來，過期的理也沒人聽。
所謂「有理走遍天下」並非如此。在中國的「人治」社會裏, 一個所謂的「清官」可以不顧法律程序推翻已定的判決, 在美國的「法治」社會裏, 這種可能性非常小。法律程序非常嚴謹, 它們通過制度來管理人的惡性, 而不是依靠一個清明的父母官來解決問題。我經常提醒客人, 產生了官司或糾紛就跟生了病一樣，要找醫生治，還要找對專科醫生，為自己打官司, 相當於自己當醫生,往往誤診。一旦這位客人不應訴或應訴不當，判決對他不利，賣方是可以申請執行他的法院判決，凍結銀行戶頭, 在買方現有的房子上放置抵押權，將會嚴重影響房子以後的產權變動。
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