【台湾房地产】利空消息充斥 高房价水波效应

【大纪元12月27日讯】回顾2007大台北地区的预售市场，市况可说是诡谲多变，惊险万分。年初建商与代销对市场市信心满满，整个市场的热度延续2006年的市况，不料8月美国发生次级房贷风暴，台湾股市受到不小的影响，开始应声下挫。

9月台湾的银行业者为风险控管也针对套房个案的放款作出限制，一连串的负面消息，预售房市的发展由“价涨量增、百花齐放”的格局转为“价稳量缩、个案表现”的格局，从个案的来人量来看，明显锐减，目前的购屋者虽然需求仍在但对房价上涨的信心度较为不足，反而建商对未来房市的信心度仍强，使得目前市场呈现“多空交战”的现象。

信义房屋总经理薛健平表示，由于这一年来的建材涨了约2-3成，土地价格节节升高，因此以供给成本来看，未来房价下跌的可能性不大；再者，各大建商抢地非常积极，从SARS之后，大部分建商获利良好，手上资金充裕，好的土地大家抢，但不像以往乱抢地，而是朝有潜力区段找土地，种种迹象都显示建商的体质健全，足以应付这波景气循环。

信义房屋不动产企研室协理吴铭鸿也指出，2007年国际原油及原物料价格居高不下，带动物价上涨，11月份的消费者物价指数年增率已经来到4.8％，通膨的讯号确立，近年内需市场不振，但出口相关产业获利丰厚，高所得者的口袋满满，对抗通膨的产品之一房地产成为很好的保值工具，另外值得一提的是，房地产亦是最佳的节税方式，从以上两种需求来看，店面及豪宅等高总价产品的销售成绩自然表现优异。

此外，2007年预售市场还有一个现象值得注意，那就是台北市市中心房价越来越贵，坪数规划也越来越大，一般购屋者无法负担，有些换屋客层趁房价高档时卖掉旧屋，换至北县第二圈住宅区或是北县的第一圈住宅区，再加上北县升格后，对北市客的吸引力也越来越大，在北县的捷运站周边或是大型的重划区处处都可看到这种现象逐步发酵。

吴铭鸿认为，尽管2007年下半年受到全球景气与石油高涨的影响，以及台湾政治消息面、股市重挫的多重效应，许多预计年底要推出的建案，都决定延到明年第一季推出，使得2008年第一季总推案量高达1600亿的水准，其中，北台湾的推案量1270亿元，占去年第一季的63%。

由此可见，2008年总统大选无论结果如何，两党候选人对三通看法都以开放的态度表述，如果开放三通、陆资来台，从香港的经验来看，其想像空间很大，投资信心将大幅提升，也有人喊出股市上万点的口号，房价上涨的动能也将重新启动。

至于预售市场在经过一整年的百转千回之后，2008年景气将会如何，信义代销协理何胤谕分析，可从几个观察指标来观察：

1.房市的供给与需求

A.供给

北市市中心土地取得不易，可以从建照的户数看出一点的端倪，另外今年北市的预售推案户数减少，在2006年建商及代销对北市的套房供给有疑虑，也提早修正推案策略，次级房贷的风暴对此波预售市场影响不大，取而代之的是一些优质的大坪数个案，北市的供给目前来看还是不足的。北县新成屋供给量增，主要聚集在北县的第二圈住宅区，但北县的一级区域的供给也还算正常。

B.需求

次级房贷风暴后，房贷政策趋严，投资行为减少，取而代之的是首购及换屋市场，近期人口成长趋缓，但户数还是持续增加，首购的需求仍在，另外全国屋龄在30年以上的房屋占全国房屋的40％，以及退休人口持续增加，老旧房屋没有电梯，年龄大的无法爬楼梯者，换屋的动能仍在，市中心的优质个案因高所得者的保值及节税的需求动能仍强。

2.社经环境

目前从各项经济指标来看，台湾的经济发展仍属正面，明年各经济单位的预测也还算正面的格局，次级房贷风暴的后续发展将是重要观察指标，目前通膨环境确立，高所得者保值心态重，近几年台湾的房价涨幅还算健康，在此社经环境下房价要下修，实属不易。

3.房贷

次级房贷风暴发生后，台湾的银行对套房及投资客的政策趋严，短期间让投资行为减少，长时间来看对房市是一件好事，投资客退场抑制了房价飙涨，让房价稳定发展，房贷利率还在相对低档，对购屋者算是正面的讯号，目前央行政策为缓步升息，但从国际上降息的动作来看，不会有大幅度的攀升，购屋者更应抓住机会进场购屋。

4.投资信心

根据政大教授的住宅需求动向调查指出，目前房价信心指数不佳，但从中央大学的消费者信心指数来看仍在100分以上，看得出信心仍在，短期间的信心不足不能代表房市的反转讯号，‘多空交战’才有成交。

5.房价

原物料上涨，土地取得成本高，建商体质佳，近期房价要下修的机会不大，市中心的预售屋开价动不动就是80-90万以上，让一般薪水阶级的购屋者无力购买，北市第二圈及北县第一圈的预售物件将趁机取而代之，成为民众购屋首选，2008年三通议题应会持续发酵，未来房价的想像空间仍在，此时是换屋的好时机。

综观上述指标，可以看出，次级房贷风暴发生后，房贷政策转严，房市的观望气氛浓厚，其实目前才是最好进场的时机，综观全局，房价要下跌不易，但上扬的想像空间却是处处可见，市中心的高房价势必将北市第二圈住宅圈或是北县第一圈住宅区带起一定的需求，房地产长期来看是一个相当好的保值工具，通膨的时代可以找找相对有未来性的区域进场，可能会有想不到的意外收获。

北市第二圈住宅区重要利基说明

区域/产品	重要利基	备注
南港	南港三铁共构开发计划 南港都市更新计划 南港软体科学园区 会展中心(经贸展览馆) 生技园区 文创中心 高铁、捷运、高速公路、快速道路 交通建设发达 近信义计划区	大同明日世界 经贸世纪 东方晶典 奥之松
士林、北投、文山	市中心移居效应 补涨行情题材 天价个案题材(士林、北投) 士林/北投科学园区	乡林士林官邸案 (开价150万)
万华.大同	台北车站特定区计划 都市更新题材 华光社区(台北华尔街计划)	桂林苑 御麒麟 万囍

北县第一圈住宅区重要利基说明

区域/产品	重要利基	备注
新庄	新庄副都心计划 中港绿堤计划 机场捷运线 头前重划区 特2号快速道路 捷运环状线	欧洲之星 全坤峰景.观峰
汐止	近内湖.南港科学园区 南港子分洪道成功 台铁捷运化 北市政府捷运局民生汐止线定案	甲山林天厦 映象巴黎
板桥	新板特区开发计划 县政府带动周边住商需求 高铁通车题材 三铁共构题材	第一天厦 咏芙园 皇胜禧悦 兴都厅
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