【大纪元2025年02月13日讯】（大纪元记者李平多伦多报导）2021年疫期期房楼花预售价格和销量均创历史记录，但疯狂过后，过去一年中期房楼花预售几近枯竭。随着大量楼花完工，楼价也在贬值，买家当初的合同价格远远高于当前楼花市价。
据《环球邮报》报导，2020年末房市热潮中，多伦多市民巴拉德齐（Joe Baradziej）支付43.9万元的定金，购买多伦多市中心Leaside小区一套价值219.5万元的2卧豪华公寓期房。去年秋大楼即将完工时，房子银行按揭估价仅160万元，比当初的买楼合同价格低了27%。由于银行只会根据估值提供贷款，巴拉德齐得自己想办法凑齐59.5万元的差额。
加拿大期房行业的规则是，在开发商售出大楼90%的单元之前，楼花合同无法转让。开发商后来在给巴拉德齐的邮件中表示，已与RBC银行合作进行大楼综合评估，RBC同意按合同原价为买家提供房贷，但因公寓市场行情低迷，巴拉德齐拒绝开发商提议，不愿冒险补足差额，决定放弃定金。
巴拉德齐说，从财务角度上看，他才不会按这个他已经知道的不真实的价格来贷款。
楼花贬值
目前大多区房市中，像巴拉德齐这种情况，只是为数极少的一个极端例子。
房屋估价师透露，目前楼花估值往往比楼花原始合同价格低10%到30%，许多买家不得不自己想办法补足差额，否则不仅定金会打水漂，还可能因违约被开发商起诉。
多伦多从业二十多年的资深估价师普瑞苏提（Lorenzo Presutti ）透露，他的团队去年对近100套期房楼花进行估值，从未见过楼价这么暴跌过。行业研究公司Urbanation数据显示，今年多伦多和汉密尔顿地区总计30,793套公寓完工，超过去年29,800套公寓完工纪录，今年问题会更严重。
房屋估值远低于合同价格，不只发生在豪华期房楼花。房屋估价师们透露，目前所有类型的住房都出现这一情况。例如，多伦多55 Charles St. East一套535平方呎的一卧公寓2020年1月以85万元售出，2024年完工估价仅70万元。
一般情况下，房屋估价师主要参照同类房屋售价、完工楼花销量和楼花转让合同价格等多个因素进行估价，房屋销量低迷情况下，则必须参照活跃房源进行估价，房价下跌时，必须参照当前售价低位进行估价。
放弃定金？还是自己想办法补足差额
房屋估价远低于合同价格时，有些买家像巴拉德齐一样，干脆放弃定金，有些买家向家人借钱或想其它办法补足差额。许多想办法补足差额的买家，拿到房子后即使将房子出租，也会因月供和公寓管理持有成本过高，每月都是入不敷出，相当于每个月都在烧钱。这种情况下，投资者更是对公寓投资敬而远之，导致期房楼花市场面临更大下行压力。
巴拉德齐当年购买这套豪华公寓时，原本是打算要么投资，要么卖掉手中的现有住房后用于自己今后的主要住房。楼花原定2022年9月完工入住，但后来推迟近两年时间，期间加拿大央行连续大幅加息，房市放缓，月供飙升，期房楼花需求暴跌。
去年8月，巴拉德齐被开发商告知大楼继续施工期间他可以入住，按行业惯例，他需要支付入住费，其中包括公寓的部分维护费用、物业税和房价余额利息，总计每月高达13,000元，在支付一个月的费用后，巴拉德齐停止支付，构成违约，失去43.9万元的定金。
开发商透露，RBC银行为大楼所有买家提供基于合同原价的估值的贷款选择，所有买家都可选择向RBC银行贷款，目前其它买家都没有提出其它异议。RBC银行表示，大楼估价是基于市场实际状况，会持续监控市场行情，必要时会重新评估。
资深评估师桂杜齐（Damian Guiducci）认为，过去买期房楼花很安全，当前期房楼花市场惨况，是疫期预售疯狂导致的后遗症，现在撞到南墙，导致的后果就是这样。
责任编辑：文芳
