新法案给予新泽西法拍房主优先赎回机会

【大纪元2024年01月19日讯】（大纪元记者郭茗编译报导）新泽西州长墨菲在上周五（1月12日）签署了一项全面改革法拍房屋销售流程的法案后，法拍房的家庭成员、低收入竞标者、租户和社区发展公司将更容易购买法拍房屋。

根据社区财富保护计划新法案（A5664/S4240），新泽西州止赎房（还不起贷款将面临法拍的房屋，亦称法拍房）的房主、他们的近亲或居住在止赎房中的租户将拥有“优先购买权”，即当房产被拍卖时，他们可以底价（即卖家可接受的最低价格）优先购买该房屋。最低价格通常包括未偿还的抵押贷款、利息、费用和其他成本。

该法案旨在让低收入家庭在大型投资公司以越来越快的速度购买和翻转独立屋的情况下占据优势。根据新法，被法拍的家庭、其家庭成员或该物业的租户可以在拍卖购房时支付3.5%的定金（首付），而不是通常所需的20%定金。

该法案的主要发起人、新泽西州参议员布里特尼．蒂姆伯莱克（Britnee Timberlake）表示：“黑人和棕色人由于失去法拍的财产而使财富大量流失，而住在社区的人通常没有能力参与法拍程序。”

“这项法案为家庭提供了一个在法拍销售时利用融资保住财富的创造性机会，”蒂姆伯莱克说。 “这项立法也为租户、负担得起的住房非营利开发者以及想要购买被遗弃的房屋进行修复并居住其中或创造可负担性的人提供了公平的竞争机会。这就是制度公平。”

2022年9月，墨菲有条件否决了一项类似的法案（A793/S1427），他写道，他“全心全意”支持该法案的总体目标，但对实现这些目标的几种提议机制的合法性、实用性和意外后果有“严重的保留”。

墨菲有条件否决后的新法案

在有条件的否决中，墨菲要求立法者重新制定有关拍卖价格上限，及不在法拍中出售房产等方面的条款。他删除了法案的一条规定，即银行接受的最低价格（或最低抵押、利息、费用或其他应付款项）必须不低于未清偿抵押、利息、费用或其他成本的50%。

立法者重新推出了法案的新版本，而不是投票接受条款，或推翻州长的否决，新版本中也删除了50%上限的条款。

新法案还给予了法拍物业的租户优先购买权，在之前的法案中没有这一条款。新法案还要求在法拍前至少四周公布最低价格。

运作方式

在拍卖时支付了3.5%定金的人，所余款项必须在90天内以现金、银行认证支票或电汇支付。如果他们计划在未来将房屋用作主要住所至少7年，并提供已获得金融机构预先批准的证明，则可以使用融资支付。

7年的规定在一些情况下可豁免，如竞标人或其配偶或子女死亡，竞标人变得残疾或失去收入等。

如果非营利社区发展公司同意以书面形式为被法拍家庭、他们的近亲属或租户购买该物业，则该组织将拥有第二次优先购买权。该组织必须与家庭协商一份负担得起的租约并提供他们选择从该组织那里购买该物业的选择。

墨菲说，“对于太多人来说，拥有房屋的梦想似乎遥不可及，”“我们正在为新泽西州的个人和家庭创造一条拥有房屋的新途径，让许多人有机会留在他们珍爱的家园和社区，同时保护我们的社区。”◇

责任编辑：耶晨