【大纪元2013年05月10日讯】一、文林苑都市更新案之引爆
2012年3月28日震惊全台湾之“文林苑都市更新案”抗争，历经上千名警力驱离现场抗议民众，及后续抗争群众再与建商之现场工人发生冲突，终于引发全台湾社会舆论之关注与批评。本次文林苑都市更新案之抗争，突显都市更新实施是否有所欠缺公共利益性质之问题，尤以，独立建物产权之强制参与都更是否涉及违宪？更是问题之焦点。其结果已然造成民众对“都市更新”不良嫌恶之印象，且台北市政府之无能感觉充分显现，在现实面更是直接的影响到台北市都市更新开发案件，几乎停滞不前。
二、都市更新多数决之意义与争议
都市更新条例自民国87年11月11日公布施行后修正9次，勘称台湾地区修法最频繁之法律，综观历次修法之目的，旨在提高都更之效能与时程。惟，每次修正方向，几乎是朝向限制之松绑，最争议之“多数决”同意门槛，更是每次修法必然讨论的重点。实务上，因为老旧社区欲达百分之百之同意门槛确实有其困难，才有多数决都更制度之建立，也因此，不得不“不同意户采多数决强制拆除，甚至到强制执行之规范”。前述法条之立法意旨，并未将都更范围内的私有独立产权（土地建物），排除纳入“多数决”之适用范围。加以，都市更新之实施如何确认是增进“公共利益”？如何与“公共政策”接轨？政府的公共政策又在哪里？公共利益之增进，又如何满足公共区域内，民众公共空间之需求？均值得商榷！
三、文林苑都更处理方向之盲点与迷思
“文林苑都更案”所造成之社会冲击、社会成本与人民对政府政策之无力感及行政之无奈等情事，本不应该发生！但却在无意间演变成一场抗争电视剧，除了台北市政府“都更审议”之行政与政策，应负最大责任外，其间，实施者（建商）之协调过程亦未曾公开透明，尤以同意户地主相互间之合建利益是否隐藏私相授受之补偿，甚或实施者与台北市政府在协商过程中，有无动用对于不同意户地主，有亲情或具影响力之地方仕绅介入调解等事宜，均未见昭示。加以，不同意户地主（王家）之独立建物产权，为何未考量到尊重其不拆除之意愿，改为要求整栋挪移至都更单元之某角落；或要求其配合“整建、维护”（如：拉皮），俾利与其他同意户地主之都更重建计划，能有机会合一建筑规划之设计配套？加以，台北市政府仍有下列策略或方针，似乎应有所作为，但却未有所为：
（一）公共利益之“维护与整备”才是应否同意都更之门槛：
都更条例之立法目的：“为促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益，特制定本条例”，旨在落实“增进公共利益”！此部分台北市政府似乎未见“公共利益”之“正当性、公益性与必要性”之审议？亦即，实施者尚欠具体提出可接受公听之计划与建筑规划，因而公开、透明之审议仍受质疑，更是问题之焦点。
（二）都更法制普及化之欠缺宣导：
都更之实施，应该强化“说明会、公听会与协调或仲裁机制”之配套。都更案中之不同意户，其对都更之了解究竟有多少？是否真正了解整体都更之运作？抑或仅是一知半解盲目的反对？都更政策上，对于不同意者，更应扩大与细心宣导，让其了解都更政策之执行，使一般民众在充分了解都更的运作程序与执行效果，且得增进其权益后，始有足够的能力去判断都更的利弊。
（三）增加沟通管道：
都市更新“权利变换”的目的，旨在兼顾实施者之合理成本、费用负担与保障各权利人相互间财产之分配利益。但是，都市更新推动权利变换的结果，却造成各权利人利益关系的改变，而且重新界定财产价值，甚至，重新分配其财产之权利。尤以舍弃少数不同意之地主，而采取强制性的多数决，虽可提升都市更新的效能，但却多少忽略了公平与正义之原则与公共利益之增进，因此如何增加民众、政府及实施者与地主相互间之沟通参与的管道，更属必要。
（四）增加诉外纷争解决机制：
都更过程所产生的争议，在付诸诉讼过程中，经常是旷日废时，且判决结果又未必能符合各方期待。都更争议若能透过诉外纷争之解决制度（如：仲裁、和调解、调处），一方面得使权利义务迅速与确实化，更能避免冗长的诉讼程序，同时透过双方自主性的解决纷争，也有助于维持当事人相互间之和谐关系，相较于诉讼，更能符合当事人之利益，而得创造出多方之赢家局面。
四、地主应关注之攻防事项
都更程序在法制上之争议与盲点，除前段论述外，应以不同意都更地主拒绝划入都更单元之处理及撤回同意书有无效之时点及实施者委任三位不动产估价师之公正与权利变换价值评估之是否公平为最，兹分述如下：
（一）划入都更单元之处理：
地主被划入都更单元后，更应注意都更审议之进度与流程。若不参与都更或有任何意见，均应以书面行文给县市政府都更处或都更审议会。
（二）撤回同意书 慎重签署同意书：
现行都更程序之进行，绝大多数均以协议合建方式为主，其最大缺点就在私权契约之多样化与差异性，极易造成最后同意都更者（75%面积门槛）之合建条件最优或另行签订补偿协议。此时，非常可能发生条件较差者，以撤回原同意书来阻却都更程序之进行。是以，倘若权利变换机制，确能配套修正至公开、透明，且不动产估价师之委任又尽量由地主自行委任时，撤回同意书之情事，始有可能减少，且“假权利变换真合建”之问题也可适度解决。
（三）地主委任不动产估价师：
现行权利变换机制之盲点，在于由实施者自行委任三位不动产估价师评估“都更前后”权利价值之变换，其合理性、公平性与正当性颇值争议。是故，宜由地主、实施者及主管机关分别委任不动产估价师各一位评估之。惟自文林苑都更案发生后，拙见认为：为何不能全由地主自行委任（自行负担委任费用）来杜绝少数地主之疑虑与固执呢？实施者，最大之问题就在被误认为是“暴利与奸商”，这又何苦？
五、都市更新之瓶颈与问题
都市更新的实施过程，从整合地主、办理说明会、公听会、拟定计划与计划内容审议、计划发布实施、建物施工到权利变换与产权移转等各阶段，政府扮演着政策宣导、法令解答、实务研讨、教育训练之角色，并在都市更新审议中秉持公平、公正、公开原则审理案件，其在都市更新计划发布实施后，接续之监督与管理程序，得以随时管控计划实施情形与进度，确保计划之执行。兹列举拙见之诸多瓶颈与攻防问题如下：
地主整合不易，其合建条件难与一致，常生矛盾与后悔之撤回或撤销同意书。
都市更新审议之过程与内容，仍欠缺符合民意，且完全公开与透明之机制。
主管机关各自为政，横向连系有待建立机制。
行政程序冗长，仍待积极简化。
不动产估价师评估报告之公信力有待建立。
市场交易价格欠缺公开与透用之资讯。
实施者与地主仅重视权利价值与利益，常忽略产权之差异性与重要性。
都市更新法令欠缺归纳整理与比较。
基层承办人员欠缺主动服务与处理之热忱。
真合建、假权利变换之因应处理仍属欠缺。
六、建议与结论
从文林苑都更事件爆发以来，多数进行中的都更案几乎停摆。尤以，文林苑都更案之冲突，不但至今未能解决（实施者无从开工），同意户地主之权益更是受损及可怜；不同意地主虽然仍坚持抗争，但其房屋既经依法强制拆除，更无必要误人误己，影响或干扰都更事业计划之施行与工程之施工。亦即，如此引发之社会关注，融合“居住正义”之口号，均已将都市更新条例形容为恶法，并完全污名化。
本次“文林苑”都更案，社会氛围已然解读为“官僚、奸商、刁民”之纷争，加上都更开发涉及庞大利益，必然需要政府政策与立法之配套措施及对社会大众作好机会教育，始有机会予以弭平争议。是以，“文林苑都更案”地主应学习到如何将消极之回避态度转为积极参与？如何正视并尊重多数决之民主过程？如何不为反对而反对？如何强化居民自决与公权力之适度介入或仲裁？如何落实“公共利益”之实现？更是本次“文林苑都更抗争”，或许稍微带给社会之正面贡献与启示。◇
