美國房屋價格變軟 未來房價走向如何﹖

【大紀元8月28日訊】(大紀元記者柯林思綜合編譯) 根據全美房地產經紀協會上周三發佈的報告，七月房價在許多地區較去年稍低，成屋銷售量在七月下降。但對房屋市場仍持樂觀態度的經濟學家認為，房屋市場價格變軟會吸引買家，刺激銷售，多數賣主仍獲房屋增值的優沃回饋。究竟未來房價走向如何﹖買家應如何掌握﹖

房屋市場價格變軟會吸引買家

根據全美房地產經紀協會上周三發佈的報告，所有的二手成屋銷售包括獨棟、連棟、公寓和合作公寓下降了4.1%，這是從六月的6百60萬單位成交量，下降到七月的6百33萬，也低於2005年7月的7百13萬單位，下降率達11.2%。

全美房地產經紀協會經濟學家賴瑞（David Lereah）樂觀的表示，較高的貸款利率抑制了銷售量，但價格變軟是房屋市場的好消息，因為這會吸引買家。現在市場上房屋賣主已開始調降價格。這可能帶動房屋銷售上揚的作用，但是多半會需要好幾個月才會使房屋價格再度上升。

全美所有不同種類的二手成屋價格中值在7月是230,000美元，比2005年7月的平均228,000美元高出0.9%。

根據房貸金融業者房地美(Freddie Mac)公司的數據，全國平均的傳統30年固定利率房貸從6月的6.68%上升的7月的6.76%；2005年7月的利率是5.70%。

全美房地產經紀協會總裁理史帝分斯（Thomas M. Stevens）表示，多數賣主持續獲得他們所住房屋的優沃回饋。以居住六年的典型賣主來說，這期間的平均增值近於60%。

未來屋價的迷思

過去五年，對房屋市場會看漲的說法，總是一再的有各種聽來很合理的論點，這些論點對嗎﹖能繼續用來預測未來屋價走向﹖財星雜誌專家吐雷（Shawn Tully）分析四個關於未來屋價的迷思。

迷思一：只要工作機會有很好的成長，屋價不會下滑。

分析﹕在過去房屋衰退期中，隨著嚴重的工作機會減少的市場，價格急聚的下跌，像德克薩斯州在80年代中期和波士頓在90年代早期。

但對於在一個有好的工作機會的市場，價格不會下降的說法，從經濟角度來看並不合理。可以確定的是，一個有力的就業環境有助於房屋的需求。但如果因推出超過人們所能吸收的房數上市，因而造成的工作機會，和如果賣主受到壓力而賣出，房價將下跌。

迷思二：營建房屋者在上次景氣轉壞時學到了他們的教訓。他們不會再在景氣轉變時將新屋充斥市場。建商在屋價下滑時，仍然大量投入近記錄的新屋，這保證了價格的進一步下降。“買家”不願投下押金來買原先應為預售的房屋，迫使開發商將這些房屋以折扣價在市場上銷售。

分析﹕問題是即使現在，新屋的利潤雖然低於一年前的水平，但仍然是相當好的。因此，建商會繼續建造直到利潤完全蒸發了。高售價是給他們自己種下了困境的種子。他們總是這樣。

迷思三：低利率會使屋價繼續上漲，或至少，設下價格的底線。重要的是實際利率，也就是，在減去通貨膨脹以後的利率。

分析﹕諷刺的是，價格上升的幅度遠非房屋抵押利率下降的幅度所能解釋的。那就是有所泡沫化了。今天相當低的利率不是，也從沒是過，房屋價格會繼續上升的原因。

因通貨膨脹而下滑的利率，不是像房地產廣告所說的那樣景氣興旺。當然了，利率下降，但薪水也加的少了。這就與利率的下降打平了。

迷思四：由於城市郊區發展的限制，保證了房市低供應和房價的提昇。

分析﹕當然，在新澤西、紐約、華盛頓、西雅圖和舊金山的郊區仍然很難取得新屋的建照。但美國的房屋市場是極端易變的。人們遷居到離工作中心更遠、通勤更長時間的地方，為了那兒房子多、房價低。

但城市對於開發荒地來建造新的、納稅的高樓與郊區熱衷於限制建屋一樣的熱心。在紐約地區，布魯克林、澤西市和霍博肯(Hoboken) -甚至曼哈頓——儘管工作市場的景氣並不那麼好，卻有比數十年內所建的更多新公寓的在發展中。

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