布碌崙羊頭灣遊民所建案 施工許可爭議升高

【大紀元2025年04月10日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）布碌崙羊頭灣地區U大道附近的Coyle街2134號遊民收容所建案，近日引發社區強烈反彈。除了從可負擔房轉為遊民所的「調包」爭議，以及開發商控告華人鄰居拒絕施工隊進入後院的「違約」爭議外，此案爭議實則遠不止於通行權問題，更牽涉到地權結構混亂、建築物未妥善分割與施工許可申請合法性等，一連串的法律與程序問題。

針對「調包」爭議，紐約市議會土地使用委員會主席薩拉曼卡（Rafael Salamanca）在3月25日市議會的住房與建築預算聽證會上指出：

「我一直參與羊頭灣市議員納西斯（Mercedes Narcisse）的活動。Coyle街2134號項目的處理方式，對她極不公平且不負責任。我們原本批准的是一個可負擔住房項目，而她努力爭取社區支持並成功推動土地使用變更。結果，業主和開發商卻對她進行了欺騙，將土地轉手，並改為興建遊民所，這就失信於社區。」

薩拉曼卡要求市府負責建造與維護經濟適用房的機構「市房屋保護與發展局」（HPD）「調查此案的遊說者、開發商與總承包商身分，因為這並未通過HPD的管道，可能會受到MIH或421A政策的約束，但不是經HPD補助的項目，而是自由裁量計畫。他們對議員與社區進行了『誘餌轉換』（bait and switch）的欺騙行為。」

除了市府預算與政策層面的疑義，HPD何時展開調查尚未可知，案件在法律實操層面也存有重大爭議。遊民所開發商「Coyle 2134號住房發展基金公司」（2134 Coyle HDFC）指控鄰近華人屋主拒絕讓施工人員經後院進場，導致工程延誤，因此根據《紐約房地產訴訟與程序法》（RPAPL）第881條提告，要求法院強制賦予臨時通行權。

（圖一、二）

本案已於4月2日於布碌崙高等法院召開聽證，法官裁定華人鄰居可於5月7日前提交反駁文件，質疑協議效力與開發商主張的權限，但在此之前不得阻擋開發商經前門出入。

開發商聲稱，工程因通行受阻導致規劃延宕並影響承包合約，造成經濟損失。然而樓宇局（DOB）公開資訊顯示，此案的根本問題並非通行權，而是整個地產項目的地權與施工許可都存有很大爭議。

根據樓宇局記錄，Coyle街2134號與2114號（現為DOLLAR TREE商店）原屬同一塊土地、同一棟建築。2114為零售用途，2134則為倉儲空間。2023年，原業主Coyle Properties LLC將整塊土地拆分為「10號地」（即現今DOLLAR TREE位置）與「11號地」（現今的遊民所選址）。雖然土地分割在2024年初獲得樓宇局批准，但地上建築至今未完成法律或物理上的獨立分棟。

更關鍵的是，2024年9月24日，樓宇局核發的建築分割與部分拆除許可，註明地址為Coyle街2114號（即現今DOLLAR TREE商店），但實際施工卻針對位於2134號的舊倉庫。此舉被社區批評為「掛羊頭賣狗肉」，藉由錯置地址來繞過針對2134號倉庫本身拆除申請的審查程序。

目前2134號業主HDFC尚未取得對該地址的正式拆除許可。2024年11月7日，樓宇局甚至對2134號發出停工令，迄今仍未解除。若在此情況下仍強行施工，社區認為開發商將可能構成違法。

社區人士亦指出，雖然地號分拆，但因建築本體尚未完成切割，2134與2114實際仍為同一建築體，應視為共同所有。HDFC若因進度受阻遭受損失，理應首先與另一利害關係人COYLE REALTY LLC協商，完成結構分割並共同負責施工進度，而非逕向華人鄰戶興訟。

此外，RPAPL第881條雖允許開發商在特殊情況下申請通行權，但前提為業主自身權利無爭議。在本案中涉及多方業主、土地分割、房產轉手、建築合一未分等問題，更需謹慎釐清法律責任歸屬。

目前，開發商雖已從樓宇局取得若干與前門施工相關的開工許可，包括人行道搭建圍板與鷹架，以及拆除鄰近的另一處倉庫（2150號）的許可，並向社區與鄰戶發出十天內動工通知，但社區抗議者仍每日在現場抗議，阻止施工隊進場，局勢恐愈演愈烈。

事件後續發展將視法院是否接受華人鄰居於5月7日前提交的反駁文件而定。這起涉及產權錯綜、許可程序疑雲與社區反對壓力的爭議性遊民所建案，成為紐約市近期公共信任與政策透明化的重大考驗。

（圖三）

責任編輯：陳玟綺