【大紀元2012年07月25日訊】【編者按】隨著華人社區的經濟結構日趨成熟，華人除了移民問題外亦會碰到其他例如家庭、商業、刑事等形形色色的法律問題。我們需要了解更多的法律知識，才能更好的保護自己。本報每週五移民版邀請畢業於紐約州立大學法律學院並取得榮譽學位的黃安迪律師詳解相關移民法規。黃律師提供免費法律諮詢服務，接案收費合理。
置業安居可以說是美國華人的共同生活目標，無奈紐約市房價是世界數一數二的高，買了房子之後新業主就會第一時間想盡辦法利用房子得到額外的收入以維持每月供房子的巨大開銷。有很多人會把房子非法改建或分租以增加租金收入。房客也會被便宜的租金吸引而入住條件比較差的單位。可是，紐約市的租務管理和建築物條例非常嚴格，往往會令業主蒙受損失。而且有一些房客是「職業房客」，專門欺騙業主，所以在紐約做業主要步步為營。
我接觸過好幾個房東被騙的案例，行騙的方法開始是一位亞裔人給房東打電話，房東答應租給這個人並給他鑰匙後，搬進來的卻是其他人，有些是非洲裔的，有些是西班牙裔的。當房東提出反對意見時，此人反過來指控房東種族歧視，並硬要房東收下按金及房租，房東為了息事寧人唯有讓此人住下來，誰知道之後就一直拒絕交房租，並威脅會投訴房子違規的情況或投訴房子漏水或缺暖氣等，令房東非常為難。
在這種情況，房東因為接受了租金，這人就成為房客，繼而得到了一些法律上的保護，要把這個人趕走必須要經過法律程序，費時費事。在這個事情發生當初，房東應該在此人沒有搬進去之前報警，控告此人非法闖入民居，並指出此人沒有租約。
可惜警察辦案的方法很不一致，不一定會受理此案。但如果在爭執期間此人出手打人，或威脅會打人，警方通常會介入，之後房東應該申請保護令，好讓此人不能靠近房東。因為房東跟出租單位是在同一幢樓裡，拿到保護令能起到阻止此人搬進去的目的。如果此人真的搬進去和住下來的話，此人就成為了房客，但是房東還是不應該把租金收下，因為多收一次房租就有可能把案子拖延一個月，房東應立刻開始法律程序把此人趕走，把案子送到法庭後問准法官後再收租。
在這情況，趕走房客通常要先發一個三十天通知，然後才能正式進入法律程序。
因為對方是職業房客，對有關的法律程序可能比房東更清楚。在案子正式提交給法庭後，房客會盡量拖延時間，房東可以在第二次上法庭時申請法庭命令房客付房租。
但如果房客能證明房子有非法改建或非法出租的情況，法庭就不能批准房東的申請，令房東在打官司期間更吃力了。
所以房東如果想把房子出租的話，在各方面都一定要達到法律的標準。首先，在買房子時要請建築師查清楚房子的合法性，如有跟入伙紙（Occupation Permit）有衝突的地方，應在房子出租前就處理好。如果日後被房客投訴時，法官是不會接受「買來的時候就是這個樣子」的解釋。其次，在挑選房客時也必須份外小心，盡可能把房客的身分證、社會安全卡複印好。除了要查房客的信用外，也應查他之前有沒有被告上房屋法庭的記錄。覺得房客可靠後，還得簽一份對房東有利的合約。交訂金和房租盡可能要求用支票，收到的租金應該如實報稅。的確，要做到以上的要求是要花點錢，也有點麻煩。但是如果房東要得到法律的保護，自己做的事都要符合法律才行。
■黃安迪律師事務所
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