【大紀元3月26日訊】(紐約訊) 據全美房地產經紀人協會NAR的研究，從2006年至2009房屋的中間價位跌了22.3%，但地方的稅收和評鑑系統沒有快速反映出這一下跌的房價。正當房市低迷、房價不穩之際，隨著地產稅的調漲，全美屋主也都有所行動。全美城市聯盟（National League of Cities）調查顯示，2009年會計年度裡有四分之一的城市調漲了地產稅，用以來平衡短缺的稅收。
去年密西根州許多屋主抗議高稅賦政策，約有24000個案例有待審理。密蘇里州和伊利諾州都成立了屋主的抗稅組織。在紐約和新澤西州，支付高地產稅的居民在地方級和州級的選舉中，淘汰了現任的民主黨人士。
一些屋主們用腳來投票，從高稅收的州搬遷到了地稅負擔較少的州。42歲的證券分析師馬閣瑞，去年同妻子決定到康州買房子，那裏的稅賦比紐約北郊威斯切斯特郡(Westchester County) 和他父母住的北新澤西都低。
他提到在康州諾瓦克（Norwalk），61萬美元的房子所付的稅賦是6100美元。由於裝修，稅賦可能增加，但在威斯切斯特郡如帕爾罕(Pelham)這種區，地產稅得高出兩倍以上。
十多年前在新澤西西橘市(West Orange)買房子的史卡利茲，一直負擔著很高的地產稅，去年房價下跌，他決定得做點什麼。他花了$49.99，在一家物業稅線上服務公司申請稅金評鑑 (tax reassessment)，重新評鑑後稅金降了10%，從$14680降到了$13049。這$49.99的投資很值得。加州政府也有提供一項重新評鑑申請第8號提案(Decline-in-Value Reassessment Application (Prop. 8))
一些高稅賦的東北部地區，納稅人都面臨稅率上調的壓力。68歲的巴納爾和66歲的妻子珍妮絲住在密蘇里州的麥克當納郡（McDonald County），15年來巴納爾稱其地產稅從一年$30一路飆升到$900。自90年代中期建起了一幢小屋起，他們稅賦來了個大跳躍，然後幾乎是年年都往上漲。
巴納爾曾寫信給州議員，抱怨支撐學校的稅太高，應該用銷售稅來支撐學校費用。他一直沒有申請減免地產稅的評鑑。
許多州都有為老人、殘疾人、低收入戶設立的家宅豁免法（homestead exemptions）和地產稅信用計畫（property-tax-credit programs），靠砍掉一大筆房產價值來減稅，如密蘇里。包括加州、明尼蘇達、俄勒岡、德州都有地產稅賦延繳計畫（tax-deferral programs），對老人、低收入戶的房主增加抵押貸款。一旦房產賣掉，郡級政府會徵回稅金和利息，這可算是低利率貸款。
在美國，房地產稅是地方政府支援公立學校、醫療急救、消防等主要財源之一。雖然州政府預算緊縮，但地方政府仍得用此稅收改善地方服務設施。
但許多人的存款和信用已經所剩無幾了。經濟再不見好轉，就會有越來越多的人付不起房地產稅了。
美國哪裏地產稅最高？
沒有人會期待收到一年一度的地價稅賬單，特別是那些地產稅高的地方，如紐約北郊的威斯切斯特郡 (Westchester County)。該郡每年地產稅的中位數高達8404美元，比美國平均地產稅1180美元高出7倍以上，不僅是美國東北地區地產稅最高，也是全美地產稅最高的郡。
根據2006-2008年美國人口調查局美國社區調查的年度報告，美國西部地區地產稅最高的是加州的馬林郡（Marin），每年的中位數地產稅為5233美元。華府特區的富裕郊區、弗吉尼亞州的勞登（Loudon）則為美國南部地區地產稅最高的郡，中位數地產稅為4844美元。在中西部地區，地產稅最高的是伊利諾伊州的湖郡（Lake County），每年的中位數地產稅為6050美元。
根據這項報告，全美前20個高地產稅郡中，有19個在東北地區；而前5高的郡中，有三個在紐約州：威斯切斯特、拿梭（Nassau）和洛克蘭（Rockland）。在威斯切斯特，中位數房價是58.2萬美元，約為全美中位數房價的三倍。
地方自主性大則地稅高
專家指出，在東北地區地產稅昂貴，一方面是由於該地區居民富裕，另一方面，該地區地方政府多是自主的市鎮（Town），其運作開支主要依靠地產稅而非州稅，而且各個市的地產稅率都不同。麻州劍橋的林肯土地政策研究所(Lincoln Institute of Land Policy)資深研究員楊曼(Joan Youngman)表示，「越是強調地方自主性，則居民越得另付稅金給當地政府。徵收地產稅一般這是州級政府的責任。當你重視當地政府的運作時，通常意味著多付地產稅。」
多數州政府對主管房地產稅極感興趣，因這能平衡民眾將此稅用於公共設施的要求。在美國，房地產稅是地方政府支援公立學校、醫療急救、消防等主要財源之一。雖然州政府預算緊縮，但地方政府仍得用此稅收改善地方設施服務。
另一方面，即使政府極力緩解當地的地產稅負擔，但如果房價很高，也可導致巨額帳單。加州在1978年引入的13號提案旨在嚴格限制物業地產稅的負擔，倡導居民只需付1％房價的房地產稅。
在遍佈時尚和昂貴房屋的加州馬林郡，中位數家庭收入是8.8萬美元，但是中位數房價為91.2萬美元，地產稅是5233美元，是全美中位數房價的4倍以上。聖克拉拉（Santa Clara）和聖馬特奧(San Mateo)郡的情況類似，中位數地產稅分別為4,437美元和4,208美元。
稅務訴訟衝擊地方預算
楊曼指出，「即使限制地產稅的徵收，如果房地產價值過高，那麼就得繳付高地產稅。」
但是，有時一個郡的地產稅並不完全與房價有關。如果一個州、聯邦或州政府擁有很高比例的土地，那麼地產稅就主要集中在私有房產上，因此導致高地產稅。美西前 10名地產稅最高的郡中，不在加州境內的只有華盛頓州的金郡和阿拉斯加的安克雷奇市（Anchorage Municipality）。在華盛頓州，30％的土地屬於聯邦所有，而在阿拉斯加，更有69％的土地屬於聯邦。
楊曼指出，高地產稅除了是為政府提供居民額外的當地服務外，也用於補償較低的銷售稅和收入稅。這種模式在經濟繁榮時期還比較好，但是在經濟蕭條時期，高地產稅就會令屋主苦苦掙扎。當然任何一種極端都不是解決問題的良藥。
這些稅務上訴和重新評估對許多州政府來說是一個新的預算惡夢。據全美郡縣聯合會（National Association of Counties，NAC）去年的調查顯示，有76%的大郡稱地產稅收入下降顯著影響到了預算。一些州的官員則稱，他們那兒地產稅的下降幅度是二次大戰以來所僅見。
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